【政策分析】由梁振英到林鄭　為何房策總是「周身刀冇張利」？

房協上周二（4月17日）舉行70周年慶祝酒會，《香港01》早前報道，將未補地價單位以低於市值租金租予有需要人士的計劃，最快今年第3季可推出。在場的特首林鄭月娥指出，本身計劃會在今年第4季推出，但若房協有意加快腳步需要政府協助「儘管開聲」，及後房協主席鄔滿海亦指計劃可望第3季推出。
只不過，房協目前所擁有的未補價單位不多，所以預料可提供的單位數目也十分有限，對緩解住屋需求幫助不大。再加上資助房屋本身的定位，亦並非鼓勵業主放售放租，因此若是依靠這類房屋的二手市場，供應幾可肯定不會太多，過往二手居屋成交數字偏低，就是顯著例子。
其實上述情況，亦是由梁振英年代以來，房屋政策一直積存的大問題：招式很多，但「周身刀冇張利」，單位供應量少，對解決住屋問題成效不大，因為政府對土地問題「黔驢技窮」，拿不出有效辦法增加供應。
土地供應專責小組明日（26日）即將展開為期5個月的諮詢，林鄭月娥政府又是否能拿出足夠的誠意，改變多年來的現象呢？

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出租單位或僅得數千

據《香港01》早前報道，房協租住計劃的目標對象，是輪候公屋至少超過2年以上住戶，包括一般家庭和單身人士。現時房協未補地價單位大約有1.6萬個，而報道指，房協估計實際可以出租的單位大約只有數千個。

而截至去年12月，公屋輪候冊申請有28.29萬宗，一般家庭申請有15.51萬，非長者一人申請則有12.78萬，一般申請者的平均輪候時間為4.7年。因此，新措施可提供的單位數目，對於一眾公屋輪候者而言，仍是杯水車薪。

其實，資助出售房屋本身的設計，就是以用家為本，購買者一般都是中下至中等收入家庭，一般都會居住一段長時間。政府也對居屋的轉售年期有所限制，難以像私樓般轉售圖利。是否有如此多業主有意欲放出這些單位，堪成疑問。

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居屋二手市場成交少　實際幫助有限

以居屋二手市場為例，房委會於1997年開始推出居屋第二市場計劃，容讓業主在買入單位後3年，把單位在公開市場出售，白表者須補地價，綠表則不用。到梁振英上任特首後，把居屋免補價第二市場擴展至白表買家，即白居二計劃。

按照房委會數字，1997年6月5日至今個月為止，二手居屋總成交數字為46,239宗。但截至去年4月，本港資助出售房屋單位共有約40萬個。簡言之，就是多年來成交的二手居屋，只佔總體資助房屋的11.55%左右。

再看另一組數字：根據土地註冊處資料，單計2017年，私樓二手買賣合約數字為42,946宗，亦即二手私樓一年的成交數，已接近二手居屋逾20年的成交總數。

因此，梁振英時代的白居二共分兩期，名額一共也只有7,500個。林鄭上台後將白居二恆常化，今年的白居二計劃名額僅2,500個，但收到的申請足足有3.9萬份，供應完全追不上需求。

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梁振英房策花款多　非爛尾即太少

除了白居二外，「房屋特首」梁振英上任後也推出了多項房屋政策。只是這些政策要麼最後單位數太少，要麼整個政策變質。

政府在2012年推出的港人港地，原意為讓香港市民優先買樓，提供可負擔房屋，建成現時的「啟德1號」。不過實行下來規制太寬鬆，例如有中聯辦前官員被揭得到香港身份證後購買單位、6成多單位獲批出售，扭曲自住原意，單位售價也超出市民負擔水平。因此政府至今只勾出了一幅啟德地皮實行港人港地，發展局日前亦承認不會再推，政策變相爛尾收場。最終兩期計劃，合共只提供到1,169伙單位。

梁振英亦在2015年提出「綠表置居先導計劃」，助綠表人士購買，據報原先選址為沙田水泉澳邨，單位數以千個計，但後來改為新浦崗景泰苑857個單位；至於政府2013年開始改建柴灣工廠大廈為住宅，變成現時的華廈邨，前年開始入伙，單位「多達」187個，不提也罷。

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「拉雜成軍」前車可鑑　林鄭又想犯同樣錯誤？

由此可見，梁振英年代房策招數雖多，但終究只是將幾個小型項目「拉雜成軍」，既沒有將樓價控制在市民可負擔水平，也沒有改善土地供應來源問題，即使有地也是建私樓為先，傳統地產商和鄉紳利益未敢觸及。在他治下，橫洲發展「一鑊泡」，公屋項目由1.7萬個單位減至4,000個；劏房戶由2015年的19.55萬人，增至現時的21萬人。

今日的林鄭政府，顯然也有這個影子。林鄭先後將白居二和綠置居恆常化、鼓勵房協出租未補地價單位、提倡工廈改裝成過渡房屋等等，都是「止血式」措施。首置上車盤詳情未明，但一般預計單位數目也不會多得哪裡去；資助房屋價格因應市價而不斷上升，開始超出市民負擔能力，但最新一期仍然超額認購36倍。

粉嶺高爾夫球場佔地逾170公頃，據民主黨立法會議員尹兆堅的估計，最多可建13萬個公營房屋單位，一旦啟動成功，即可大幅改善住屋問題，民間亦有強烈聲音要求收回，但政府充耳不聞；棕地問題更不用多言，發展局已明言大部分棕地都是私人土地，收地和清拆均是重大挑戰，因此發展棕地不易成事，總之不敢引用《收回土地條例》。當局舉措難免予人的觀感，是政府只搞小動作，不搞大項目。

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土地供應專責小組即將就18個土地供應選項作諮詢，展開林鄭所稱的「土地大辯論」，可以預期爭議將會十分巨大。

林鄭在房協酒會上表明，如果「每人堅持己見，香港會原地踏步，非香港福祉」，但她似乎不明白，香港如今的問題，正正就是太多傳統既得利益者「堅持自身利益」，導致政府土地房屋政策舉步維艱。不弄清楚這一點，就算政府多推幾個綠置居，多推幾個過渡性房屋項目，也是徒然。