【車場淪陷】4大屋苑車位租街客　地政署證違地契　住客：不公平

「車位荒」蔓延全城，車主捱貴租背後，原來不少車場涉及違契出租。《香港01》偵查發現，4個位於沙田和將軍澳的私人屋苑，近年車位價格升幅顯著，正正與車位租予大批街客有關。
當中，街客「入侵」情況最嚴重的沙田翠擁華庭，記者抽查屋苑車場10輛私家車，發現竟多達8輛車屬於街客，而車主主要來自鄰近2個豪宅屋苑。同時，逾70位翠擁華庭住戶卻要輪候由管理處提供的約30個車位。
地政總署證實，4個屋苑的地契均訂明，泊車位只供住戶和訪客使用，將跟進問題。記者又發現，全港至少另有8個屋苑，亦涉嫌有同類情況，顯示違契情況普遍。

近年住宅車位成交價屢創新高，新樓盤車位僧多粥少，固然大幅升值，但原來沙田翠擁華庭、銀禧花園、將軍澳新寶城，以及南豐廣場等4個樓齡約20年的屋苑，車位價過去10年間飇升4倍，升幅超越同區屋苑。當中，翠擁華庭的車位升值近11倍，最惹人注目。調查發現，原來與違契出租問題有關。

2次實地調查　顯示大批豪宅街客進駐翠擁車場

根據法例，登記車主的地址如有改變，須在72小時內通知運輸署，否則即屬犯罪。記者上月按網上招租的車位編號實地視察，記錄10輛私家車的車牌後查冊，發現其中9輛車的車主，是住在翠擁以外的街客，當中5人報住迎海，4人報住銀湖。

除了網上招租，小業主亦會透過車場的抹車職工、租客和地產代理放租。為更全面了解街客「入侵」的實際情況，記者再次到翠擁車場，隨機記錄另外10個車牌，發現當中8輛車屬於街客，其中7人報住銀湖和迎海，進一步顯示屋苑車位被豪宅街客瓜分。

新屋苑削車位　銀湖迎海車主湧入翠擁車場

《香港01》早前報道，政府過去15年間4度調低住宅車位指標，令新樓盤車位極為短缺。翻查資料，近年才落成的銀湖和迎海的單位與車位比例，均較2000年入伙的翠擁低，當中2009年入伙的銀湖有2,169伙，但只有289個車位；至於2013年起入伙的迎海，有3,542伙，泊車位僅832個。

在車位嚴重短缺下，大批銀湖住戶蜂擁至相距僅5分鐘路程的翠擁尋泊車位。家住銀湖的車主張先生表示，由於屬鐵路上蓋物業，銀湖車位稀少，最初遷入時租盤和賣盤俱缺，「排籌排第70幾，好多銀湖業主都將車泊去翠擁（車場）」。同樣地，距離翠擁逾10分鐘路程的迎海，車主亦會租用該屋苑的泊車位。

翠擁住客：車位應讓住客優先使用

豪宅街客進駐，大幅推高翠擁車位租金，上月已升至3,500元高位，相較由管理處放租、只供住戶租用的約30個車位，租金高出逾20%。記者以住戶身份向管理處查詢，職員指由管理處放租的車位有逾70名住戶輪候，每年抽簽分配一次，運氣較差的住戶就要與街客競價捱貴租。

翠擁住戶、正租用屋苑車位的李先生指，近年租金升幅大，但住戶別無選擇，「都要泊進去」，他指街客搶租對住戶不公平，認為屋苑車場應優先讓住戶使用。

無獨有偶，除了翠擁華庭，銀禧花園、新寶城及南豐廣場等3個屋苑，車位價格近年同樣大升，而住戶為輪候由管理處提供、較平租的車位，往往大排長龍。

4屋苑車位租予街客　不符地契原意

記者分別於8月和9月，以同樣方法到在銀禧花園、新寶城和南豐廣場的屋苑車場記錄10個車牌調查，發現同樣有不少街客進駐。10個車牌中，銀禧花園有6個屬街客，當中4個來自旁邊的豪宅屋苑御龍山；新寶城和南豐廣場的街客數目則各為5個，主要來自同區的東港城、蔚藍灣畔，另有3人報住區內公屋和居屋。

屋苑車場淪陷，街客「反客為主」，是否符合設立屋苑停車場的原意呢？根據翠擁華庭、銀禧花園、新寶城和南豐廣場的地契，屋苑的泊車位，只可供屋苑住戶、佔用人和真誠訪客使用，因此將屋苑車位租予街客的做法，不符政府批地的原意。

近50年，香港絕大部分住宅屋苑的地契，都規限停車場只可停泊屋苑住戶的車，但政府一直宣傳不多，亦疏於執法，令很多市民都不知情。

大律師：街客不屬地契所指的「真誠訪客」

法政匯思成員、大律師何旳匡解釋，地契通常列明數類人士可使用屋苑泊車位，如住戶、佔用人及真誠訪客，街客並非屋苑住戶、屋苑商場的業主或租客，而泊車及取車後便會離開屋苑，法律上再無理由和目的進入屋苑範圍，因此亦不符真誠訪客的定義。

街客進駐屋苑車場　泊車位成「金蛋」

然而，理應清楚地契限制的物業管理公司，對街客進駐「隻眼開隻眼閉」；有責查明車位租用限制的地產經紀，為求促成交易，不惜誤導準買家和準租客，對屋苑車位禁租街客一事隻字不提。

近年車位成為炙手可熱的「金蛋」，發展商和投資者大批拆售圖利，接貨的小業主樂見街客進場競價，藉此推高租金，賺取最大回報，街客進駐絕非上述4個屋苑獨有的情況。

記者根據車位出租網站的資料，找出另外8個較多招租廣告的私人大型屋苑，再以街客身份向各管理處查詢能否租用車位，結果除1個屋苑的管理處表明不可外，其餘7個均稱可以。

記者並向不同地產代理查詢，獲告知8個屋苑的車位均可租予街客，有經紀直指業主可借出住戶證，讓租客自由出入屋苑車場。

地政署：4屋苑泊車位禁租街客　業權人及管理人須遵守

地政總署發言人證實，根據屋苑地契，4個屋苑的泊車位不能租予街客。署方指，業權人及其委託的管理人均有責任確保有關條款獲遵守，否則屬違反地契，如證實有此情況，署方會採取適當行動，包括向業權人發出警告信要求糾正。若限期內未作出糾正，署方會釘契。

發言人續指，業權人如要將泊車位供非地契條款所容許人士使用，需先向分區地政處申請短期豁免書或修改地契條款。不過，署方指沙田及西貢地政處在過往3年，並無收到業權人提出相關的短期豁免書或修改地契條款申請。

3屋苑管理處未正面回應

記者向曾抽查車牌的4個屋苑管理處查詢如何處理違契情況。翠擁華庭和銀禧花園均未正面回應，僅指所有車位已售予屋苑業主，管理服務中心提供智能卡給各業主作為停車場出入之用。

新寶城表示，管理處根據既定程序協助處理車位租務事宜，以及管控停車場車輛進出入，但未說明如何確保地契條款獲遵守。

南豐廣場則指，車位使用者均須申請智能卡出入停車場，而申請表格上已清楚列明使用者必須為業主或租客。

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