【將軍澳模式】97前特殊賣地制度 造就高密度「蛋糕插蠟燭」屋苑
在香港談「宜居」，彷彿是癡人說夢——基層為交租而活，中產為供樓奔波，年輕人則頻頻推算不吃不喝多少年才能夠「上車」。不知從何時開始，「宜居」在香港成為了奢侈品。人們但求有瓦遮頭，其他的卻無暇理會。可是，一個地方宜居與否，關係到交通、公共空間、社區經濟，引伸至家庭及鄰舍關係等，以上種種均指向同一方向——生活質素。
政府公布的《香港2030＋跨越2030年的規劃遠景與策略》（下稱2030+），計劃於新發展區規劃高密度宜居城市。《2030+》又以將軍澳為例闡釋當區五個港鐵站（調景嶺、將軍澳、坑口、寶琳、康城）各自聚集住屋群、消費活動、公共設施等，居民步行便可接觸到生活所需。
只要去過將軍澳一趟，不難發現這裏每個地鐵站上蓋均有住宅，當居民步出住所後便會直接走進商場，再以天橋到其他商場購買日常所需。我們將這個「住所—商場—天橋—港鐵站」的生活模式稱之為「將軍澳模式」。我們不禁會問，這種模式背後的原理是什麼；表面上滿足生活便捷的同時，我們是否又犧牲了什麼？將來新發展區以鐵路為骨幹，又會否淪為另一個將軍澳？香港人心目中的宜居城市，又該是怎樣？
【將軍澳模式】商場林立天橋相連抽空公共空間 源於建築條例失誤
劉先生與劉太退休後搬到康城峻瀅，運動是他們每天必然的行程。劉先生喜歡約朋友在屋苑會所打波，劉太則會在屋苑平台花園散步。說是平台花園，其實不過兩、三千呎左右。劉太懷念以前在何文田俊文苑居住時日日落街耍太極。「不過這裏沒有太極班，因為根本沒有地！平台花園小得可以，不夠十幾人一齊學太極。」這個平台花園更設有開放時間：上午九時至晚上七時，直至近來才爭取到開放至晚上十時，至少可在晚飯後去散步。
「要搞太極班就要有公共空地、有公園，不過這裏唯一一個公園屬於日出康城，只有住戶才能進入。」事實上，日出康城公園及康城站對出的「動感公園」都屬於私人公園，必須出示住戶證或由保安放行。換句話說，如果不是住在日出康城，其他屋苑的住戶或外來公眾在康城站一帶根本沒有休憩去處。
事實上將軍澳不是沒有公園。劉生劉太試過到將軍澳海濱長廊散步，由家中出發路程超過30分鐘。首先要行一段無遮蔭的路到環保路，再過行人隧道，乘電梯上日出康城連接康城站的天橋，穿過康城站，多走一段沒有遮蔭的路才能到達。坑口站一帶的居民亦要步行逾20分鐘才能到達。這條全長1.6公里的海濱長廊風景怡人，本是日常休憩的好去處，但其步行距離和經驗卻令不少居民卻步。公屋居民寧願留在屋苑樓下的空地，私樓居民則依靠私人屋苑的設施。「政府將提供公眾設施的責任，外判給私人屋苑發展商。」劉先生說。
香港市區地少密度高，走在路上雖然有時感到擠迫，卻有其獨特城市肌理。以灣仔、北角為例，區內有一條主要的東西走向幹道如英皇道、軒尼詩道，兩個路口之間步行需時約三至四分鐘，長度大概200米左右。但離開這條車水馬龍、八線行車以上的主要幹道，其他平行的東西走向街道如春秧街、謝斐道等馬路都較窄。而南北走向的街如柯布連道、糖水道等，兩個路口間的一段則比較短，往往只有60至100米，只需步行一分鐘便能在下個路口「轉彎」。反之將軍澳每個街口之間都很長，動輒200至300米，要多行四分鐘才能轉彎。
何時轉彎看似是小事，實際上卻影響了街道的紋理和可行度，這點容後再述。但這反映了將軍澳賣地及規劃的規模。從地圖上看，舊區的街區多呈窄長的長方條，一條街上有多幢發展時間不一樣、來自不同發展商的房子。但地圖上的將軍澳卻更多接近正方形，沒有小街把地塊劏開，加上都是同一發展商發展的商場和私人屋苑，大部分十座以上，形成超高密度的巨構（Megastructure）方塊。
九七前發展商以特惠價換將軍澳地
我們看見將軍澳的樣子，都是「蛋糕上插蠟燭」——巨型商場基座上興建多座40、50層高的私人屋苑，商場之間以天橋接駁。為何將軍澳會是今天這樣子？這要從賣地制度說起。
為何將軍澳的地皮特別大？姚松炎解釋這是歷史原因。戰後香港人口急速增加，港英政府需要拓展新界及新市鎮，需不斷向農民徵地。但當時財政儲備遠不及現在豐厚，徵地的財政負擔愈來愈重。港英政府於1960年想出非常「創新」的辦法：土地期權制度。政府向農民徵地，農民可選擇直接現金賠償，但由於賠償價以農地價格計算，而農地並不值錢，所以賠償不多，農民多會選擇換地權益書。換地權益書分兩種，發展藍圖內的一呎屋地可換藍圖外一呎屋地，此為Letter A，但發出總數不多；更多的是Letter B，五呎農地換一呎屋地。
與一般期權買賣無異，換地並非即時發生，權益書持有人可在日後的新界土地拍賣時，才補回差價買地起樓，而這個差價是基於換地權益書發出年份的土地市值計算。換句話說，假若香港土地不斷升值，Letter B權益書持有人愈早行使期權買地起新樓，他需要補回的差價便愈低。而更絕的是，這些Letter B是可以轉讓的，於是各大發展商四出向農民搜集Letter B，然後拿着這堆換地權益書，可以在土地交易中當現金使用，還可像入場券般優先參加新界土地拍賣。
1980年代初，中英政府展開香港前途談判，中國並不承認港英政府發行換地權益書的措施，故此1983年起港英政府宣布不再發行，權益書持有人要在1997年前行使所有換地權。姚松炎解釋：「將軍澳是九七前最後一個新市鎮，發展商為了趕尾班車，於是大量行使Letter B。將軍澳有七至八成都是發展商使用Letter B發展。」他曾經撰文指出，1991年至1994年間，政府在將軍澳出售的九幅私人住宅地中，其中八幅都是以換地權益書批出，地盤面積超過120萬平方呎，可建樓面面積超過1,000萬平方呎，地積比高至九倍，較一般新市鎮的六倍半為高。
姚松炎翻查記錄，發現八塊以換地權益書批出的土地，每呎樓面補地價為21至87元，同期另一幅以拍賣的將軍澳地呎價則為2,000元。這些以換地權益書批出的土地，後來發展成各個大型屋苑，包括南豐廣場、東港城、將軍澳廣場等，土地用途方面，都是可建密度最高的住宅（甲類）或商業/住宅用地。「當時要清貨，所以地盤全部牛龜咁大個，加高密度，就沒有剩餘地方做足夠配套。」
這套趕尾班車的思維，塑造了今天坑口、寶林的面貌。雖然換地權益書不再，但是否等於大幅賣地不會在未來的新市鎮出現？不計尚在研究中的137區，康城是將軍澳最新發展的區域。其中日出康城的土地用途為「綜合發展區」，面積為32.68公頃，由不同發展商跟港鐵合作，落成時將包括超過50幢住宅，並有商場、酒店等其他設施。日出康城面積之大，圍繞地皮走一圈， 需時接近45分鐘。
綜合發展區本用於市區重建項目。1970年代起多塊市區工業地皮，卻被重建為住宅和商業用途，如黃埔花園、城市花園、時代廣場等。由於市區用地少，於是設立「綜合發展區」，鼓勵發展商將零碎地皮合併，以便更整全地規劃土地用途。但由於「綜合發展區」地皮一般較大，政府雖然加入部分條款，如預留空間予GIC（政府、機構及社區）用地等，但有權主導整塊大地皮面貌的，始終是發展商。
居民劉先生所住的私人屋苑峻瀅雖然位於康城站範圍，但卻不屬於日出康城的屋苑（及其綜合發展區），但其社區設施則幾乎取決於日出康城: 根據港鐵資料，日出康城將會於2027年全部落成，屆時將會有兩個大商場，及預留小部分土地作公共休憩用途。但劉先生所享用的設施只能取決於日出康城及自己屋苑的發展商，政府並無提供其他社區服務。
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