【Hea富學】買日本樓邊區好？　專家：東京樓租金回報低但升值高

香港土地問題未解決，樓價又屢創新高，對於沒有父幹的打工族來說，買樓上車可說遙不可及。近年有負擔不起香港樓價的港人，「放眼國際」轉而投資外地樓，圓業主夢再非不可能。
投資海外物業如隔山買牛，要注意的事項比購買港樓更多。專長尋找有爆發力投資機遇的獨立投資者郭釗，在新作《Hea富學──磚嘆世界最強外地樓投資指南》介紹投資海外樓心得，以第一身分享購買日本、馬來西亞及英國等物業的經驗。
郭釗以日本東京為例，投資要訣是要懂得選擇地區，可循住客性質、單位空置率等標準作決定，例如租金回報率不算高的地區，樓價的升幅卻可能更高。此外，當地人喜歡居住的地區也是選取的條件，他認為品川及涉谷具有投資潛力。近年本港有不少海外樓盤廣告或專門推銷海外樓的公司，郭釗提醒買家不要盡信廣告或銷售員所說，因當中可能混入了似是而非的資訊，購買前必須先弄清楚內容真確性，因為無知是要付出代價的。

以下是《Hea富學──磚嘆世界最強外地樓投資指南》的節錄內容：

東京的1,300多萬人口是大阪的五倍，所有日本的大企業、外資公司都在東京設辦事處或辦公大樓，睇開日劇都知道，非出身東京的日本人，目標就是跑去東京工作或者尋夢，此乃成功指標之一，故東京住屋的剛性需求始終存在。

根據日本總務省「國勢調查」，2010至2015年期間，東京的人口一枝獨秀地增加了約36萬人，大阪呢？走了4萬人左右啫，相信其他縣流失的人口大部分流入東京去了。

至於相對低回報的，是位於新宿區惠比壽一個250呎左右的單位，約6厘左右，但要140萬港元，是足立區那個三倍多價錢，但回報卻少一半，齋睇數字，冇乜著數。同樣持貨3年，但升了80%，最重要是放盤不夠半個月已經成交，可見非常搶手，經紀也說這種細單位在惠比壽一帶屬罕有放盤，一有貨，經紀就會通知熟客。這區雖然不是高尚住宅區，但近涉谷、六本木，旺中帶靜。2017年有個「住在東京哪區，會讓日本人羨慕又妒忌？」選舉（搞乜個名咁長），惠比壽擊敗八連冠的吉祥寺，榮登第一位，樓價升不是沒有原因的。總括一句，好yield唔好升，好升唔好yield，自己決定要甚麼！

大家都知買樓三大法則：一、Location；二、 Location；三、Location，全世界都一樣。中央區的銀座是日本經濟的中心地，金融商業重鎮，日銀和東京證交所，以及很多日本大公司的總部、大型商場均設於此處，由銀座擴散開去，鄰近的港區和千代田區亦有濃厚的商業氣息，精英們都集中在這個圈子裏。

畀著你是精英，都住得有咁近得咁近office啦，節省車程瞓多幾個字都好吖，所以他們都會選擇住在港區和千代田區的傳統豪宅地段，以凸顯身分地位。所以這兩區住戶的平均年薪是東京23區之中最高，港區的902萬円，是日本上班族平均年薪的兩倍（約450萬円）。 

之前香港有個銷售千代田區新樓盤的展銷會，標榜「東京豪宅區」、「鄰近東京駅」、「平過荃灣樓」，朋友問我買唔買得過。我一睇地址，唉，又一個向外地買家開刀的樓盤。沒錯，千代田區是東京的高尚住宅區，等同香港半山至山頂地段，日本天皇皇居、首相官邸、各國大使館、大型企業總部均座落此處，矜貴得有道理，但是否整個千代田區都咁高尚呢？當然不是。千代田區大得很，動漫天堂秋葉原亦屬此區，去過都知高尚不足，宅味有餘！

說到千代田的豪宅區，非皇居左側的麴町和一至六番町莫屬，如住屋窗望千鳥之淵，呎價更貴近一倍。最近一番町有新樓落成，半蔵蔵門駅徒步4分鐘，入場費約港幣640萬（730呎），呎價8,800元，香港居屋價買日本豪宅，的確吸引。但租金回報只有3至4%，還未扣管理費雜費等，分分鐘得個吉，若追求高回報投資，未必是好選擇。但若追求物業升值，麴町和番町2017年升約7至10%，尚算不錯。

至於上文提到的展銷會，該新盤位於皇居右側的神田錦町，地段不及一番町好，但每呎也叫價約13,000元，入場費最低390萬（300 呎），附近10年以下二手樓呎價約為7,500元，難怪此盤要「益」我們香港人（一番町那個樓盤則沒有香港代理）。

魔鬼永遠在細節，尤其不要相信廣告或銷售員說甚麼「XX駅徒步五分鐘」，就算不作實地考察，我寧願信Google Map，沒有利害關係，不會將15分鐘路程說成五分鐘。

朋友還提到香港銷售員話收到日本內部情報，「都心直結線」會趕及2020年東京奧運前完成，到時東京駅隔籬有個「新東京駅」，往成田空港只需36分鐘，往羽田空港只需18分鐘，由此推斷千代田區的樓價將進一步爆升。的確，「都心直結線」已落實興建，不過只是通過議會，現還在研究階段，預計2027年完工。購買外地樓，很多時候會聽到一些似是而非的訊息，無知是要付出代價的。 

其實日本人鍾意唔鍾意住都很重要，日本SUUMO地產網發表了「2017年最想居住區域（車站）【關東篇】」20大榜單，頭10位順序為吉祥寺、惠比壽、橫浜、目黑、品川、武藏小杉、池袋、中目黑、東京駅和涉谷。調查顯示買樓自住的，多選擇靜中帶旺的中高級住宅區，如惠比壽、青山、麻布等，租樓住的則偏重交通方便返工就腳，以降低時間和車費成本。

特別要留意品川和涉谷，前者由第13位升至第5位，後者則是首次擠身十大。先說品川，託東奧強化鐵路網之福，在品川站及田町站之間會多一個「新品川站」，預計2020年啟用。新站旁邊原有的13公頃土地，亦將改建為寫字樓和酒店，便利的交通和完備的商業配套為品川加了不少分數。而涉谷現正進行大改造，百貨公司拆掉改建、車站更新再造，甚至連鐵軌也從地面搬到地下去，令涉谷變得繁華而不凌亂，目標亦是2020年前完成，幾年後便會有一番新景象。

作者：郭釗

旺角街頭長大，上兩代「MK 仔」，Band 5 學校畢業，不好撩事鬥非，只愛黑面和觀察，但多數人將之形容為「寸」和「睥」。無家底無學歷，表情不和善，口氣不友善，天生不羈放縱愛自由，做朋友都有難度，莫講做人員工。幸好志願不是成為宇宙最強員工，而是宇宙最Hea老闆，從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea而有爆發力的生意和投資，賺錢是興趣，目標是享受人生。

出版社：天窗出版

《香港01》獲出版社授權轉載，標題為《香港01》編輯所擬。