七大地產商大比拼 五間負債率推升 專家稱賤價賣樓套現機率係..
最新一份財政預算案中，財政司司長陳茂波宣布全面「撤辣」，以激活樓市。適逢近日本港各大地產商陸續公布業績，《香港01》檢視七大主要本地地產商中的淨負債比率，結果發現在過去一年，有五家地產商負債進一步被推高。當中新世界情況最為棘手，其手頭上現金加上銀行可動用借貸，更只能勉強能償還一年內的短期債務。
而為改善公司負債，多家本地地產商亦別無選擇，只能減派息節流，同時密密推售手上新盤，「靠自己」開源。坊間雖憧憬各大地產商爭相「大劈價」，以換取資金快速回籠，但銀河聯昌中港房地產研究負責人鄭懷武卻表示，本港樓市壞消息料已盡出，加上港府全面撤辣後，市況轉旺，各大地產商雖陸續推大量新盤搶客，但所推優惠幅度料已較市況差時削減一至兩成。
《香港01》以七家地產商，包括恒地（0012）、希慎（0014）、新地（0016）、新世界（0017）、信置（0083）、恒隆（0101）以及長實（1113），最新及對上一份發表的財報作比較。
新世界負債最重 現金加借貸僅夠還短期債務
首先對比各地產商的淨負債表現。淨負債率常用以衡量企業償還債務的能力，一般高於100%，反映資不抵債。而經統計發現，7家本地地產商中，有5家的淨負債比率，呈上升趨勢。當中新世界淨負債比率高至49.9%，較上一份業績上升1.2個百分點；若計及永續債，則負債高逾80%以上，為上述本港主要地產商中負債最重。
高息環境仍然持續，不過集團就銀行長期借貸等帶息負債，漸有回落，由1852.7億元減至1579億元，減幅約14.8%。但其1年內到期總負債為619億元，較去年6月底增約兩成半，即使扣除循環貸款後，餘下短期負債仍達507億元。
另一邊廂，集團手頭上的現金，在半年內亦減少29%，至377.96億元，即使加上集團隨時可動用的銀行借貸130億元，經「合指一算」亦只能勉強償還短期債務。難怪執行副主席兼行政總裁鄭志剛，在早前業績會上承諾，新世界會努力削減開支，並把今個財政年度出售非核心資產目標，由60億元調高至80億元，以加快資金回籠。
恒隆淨負債率第二高 早前明言要「保命保本」
至於早前已表明要「保命保本」恒隆，其集團淨負債率亦達31.9%，較上一份半年業績上升1.5個百分點。集團解釋，淨負債率的上升，主要涉及內地及香港的資本支出。當中一年內到期債務只有44億元，佔整體借貸金額9%。
而銅鑼灣大地主希慎淨負債率則為27.2%，較上一份業績升1.3個百分點，但在同業算中等水平。重點是，公司債務總額257.2億元，但一年內到期債務只有1.6億元，單單以集團所持有的25.8億元現金及現金等值，已可輕鬆應付。另外，恒地淨負債比率為22.6%，較上一份半年業績的淨負債比率，下降1.4個百分點，亦是盤點的7家本地地產商中，唯一一家負債比率有所下降的地產商。
當中，新鴻基雖然淨負債比率雖為21.2%，較恒地略少，但其與集團對上一份業績相比，淨負債實際增加3個百分點，為7家地產商中升幅最高的一家。集團解釋，主要原因是大部分香港住宅物業銷售款項，在期內尚未收到。至於首富李嘉誠旗下的長實，淨負債亦由1.4%上升至3%，只有一直低調的信置，在淨負債比率上繼續維持完美的「零」。
六家減派息 最多縮逾五成六
本港大部分發展商淨負債比率呈上升趨勢，然而美國聯儲局減息時間又一再押後。為改善集團現金流，減輕沉重利息支出，各公司唯有「靠自己」，一邊努力節流，削減派息；一邊認真開源，加快推售手頭上樓盤項目，務求扭轉劣勢。
當中在派息水平上，對比去年同期，各大本地地產商中，六家派息「縮水」。當中「縮」得最多屬新世界，由去年同期每股0.46元削至今年0.2元，按年減幅達56.5%；其次為希慎，按年削息逾兩成半；新鴻基按年減息24%；長實則較同期少逾一成；恒地、信置和恒隆則維持不變。
新盤「貨如輪轉」 加速資金回籠
而在推售樓盤上，在財爺宣布全面撤辣後，各大地產商亦密密推出新盤，務求「貨如輪轉」，改善資產負債表。據差估署《香港物業報告2024》初步統計數字顯示，預測今年私樓落成量約22270伙，將較去年13850伙，按年增加6成。
當中，新世界已表明今年內，會推出北角皇都戲院重建項目、啟德兩個合作項目等，涉及至少約2,500伙。信置亦計劃推出4個全新盤，涉約2000伙。至於「最重倉」的新地，已預告未來十個月，會推售元朗The YOHO Hub II、屯門NOVO LAND第三期等項目，涉及單位已近6000伙。
新樓盤庫存量雖大 惟地產商仍難「賤價賣樓」
坊間不禁疑問，面對負債比率仍然高企的環境下，各本地地產商是否會出現「賤價賣樓」，以換取真金白銀快速回籠呢？對此，鄭懷武分析指，現時新樓盤庫存量大，故樓市優惠料會繼續推出。但由於最壞時間已經過去，各地產商負債比料已見頂，加上全面撤辣後，市場投資氣氛好轉，預計美國今年會進行減息，樓市悲觀氣氛亦會漸褪，故樓市減價幅度會較市況差時，大減一至兩成。
對於本港地產股前景，鄭懷武則看好新地，其次為恒地。他指出上述發展商財政穩健，當中新地貨源量最多。他預料在政策鬆動後，「市民買樓嘅機會都會大啲」，今年銷售量會多兩至三成。
而星展發表研究報告則稱，看好恒地在本地發展商中，持有最多的農地儲備，並憧憬未來任何北部都會區發展利好消息都將提振市場情緒，推動股價進一步上升；另投資物業組合拓展所帶來盈利質量提升，亦有助提升估值。