新世界表決｜六大地產商驗身！　「黑馬」撼贏長實　零負債稱王

四大地產商之一新世界（0017）獲大股東鄭氏家族持有的周大福企業以每股9.15元作價，收購60.88%新創建（0659）股份 ，有望減輕負債。誠然，面對加息周期及樓市調整，本港地產商皆遇挑戰。《香港01》以淨負債率、融資成本、資本化金額以及永續債四大準則，為六家在市場活躍的地產商「大驗身」。結果發現，一眾地產商中「幾家歡喜幾家愁」，有「優等生」在逆市下，仍可以維持零負債率，亦有部分企業難逃利息支出大增，需要扭盡六壬，調整負債水平。

準則一、「優等生」錄零負債率

瑞銀發表報告睇淡本地樓市及地產商明年前景，指高息環境持續，加上不少地產商負債率高，令其將持續劈價賣樓。《香港01》以六大地產商，包括新世界、長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）以及嘉里（0683）最新發表的財報作比拼。

若以向銀行等借貸的帶息負債計算，新世界及新地的帶息負債分別高達1,852.7億元與1,250.5億元，達千億規模級別。最令人意想不到的，負債最少的竟是一直默默耕耘的信置，其帶息負債總額只有19.7億元。其公司業績報告更指出，「集團錄得淨現金，因此以淨債項與股東權益比計算之負債率並不適用」，而當中淨負債率一項，更是完美的「零」，以「黑馬」之姿爆冷跑出。

而緊隨其後的，則為長實，其淨負債率亦只有1.4%，可謂「微不足道」；至於嘉里與新世界的淨負債率，則相對較高，分別達33.3%以及48.7%。淨負債率常用以衡量企業償還債務的能力，一般高於100%，反映資不抵債。

準則二、融資成本呈升勢

然而經營地產生意，有負債其實亦屬平常事，重點還須看息率高低。翻查年報，大多地產商借貸均以浮息作為基礎，當中只有恒地與新地，有透露集團借貸的利息數據。其中，恒地借貸年利率約為3.8厘，較同期的1.5厘高出一倍有多，而新地浮息率同樣由去年同期1.7厘升至今年3.6厘。

高息環境下，不少企業借貸融資成本均呈升勢。當中，僅四大家族有披露借貸融資成本。當中融資成本最高的為新世界，達78億元；若以增幅最大而言，則以恒地居首。截至今年6月底，集團融資成本為30.1億元，按年增120.2%。

準則三、資本化「隱藏」借貸成本

而另一值得關注的數據，則為「資本化金額」。所謂「資本化金額」，即是集團會將部分借貸支出，從融資成本中扣除，轉化為長期回報資產。換言之，即該筆借貸，將透過資本化「隱藏」。

事實上，不少地產商均會在借貸融資成本中，先減去「資本化金額」，從中再算出入賬時借貸成本。根據最新數據對比，恒地借貸成本變化最大，其原本借貸融資成本達30.1億元，不過減去資本化總額後，其成本隨即大降近七成，至9.1億元。其次則為長實，其原本借貸成本為9.4億元，惟減去資本化金額後，其實際借貸成本大減近五成至5億元。

準則四、永續債同為有力融資手段

而要留意的是，發行永續債同樣可成為集團募集資金，並降低負債比率的有力融資手段。永續債，又稱「萬年債券」，顧名思義是會支付固定利息，但不設到期日的債券。由於發行人不一定贖回，債權人如要取回資金，絕大部分時間只能按市價在市場上出售，所以風險較高但債息也會高於傳統債券，屬高收益債券的一種。

翻查一眾地產商財報，目前只有新世界及長實仍有未贖回永續債。單在2019至2022年間，新世界就曾以約4.8厘至6.3厘的高息，先後5次發行有擔保的優先永續資本證券，涉資約370.7億元。而長實2023年上半年透露，仍有近79.3億元市價不詳的未贖回永續債。

雖然相關項目不計入負債當中，惟「驗身」時，不可不察！