東莞600萬房打4.6折求售！惠州海景房也難脫手 港人成重要客源？
近日，有內地網民分享，2020年11月在東莞松山湖買了某開發商一套96平方米的房子，當時花572.6萬元（人民幣，下同），含稅費600萬元出頭。但他已經半年還不出房貸，該套房更慘跌至270萬元左右，他無奈表示，「即使出售成功，扣除首付176萬元，還欠銀行約120萬元，但家中已無餘糧，尚有一套自住物業，求助後續如何合規處理，保留自住物業」，引發網絡熱議。
大灣區東莞、惠州樓價插水，內地為振興樓市宣布「認房不認貸」，吸引港人北上的睇樓團更是促銷多，花招多。此前政府一直鼓勵港人到大灣區置業，通關後更有許多北上珠海、中山東莞等地的睇樓團。有調查顯示，不少港人考慮於大灣區置業作度假或退休養老之用。不過多地的樓價插水，看房時也須謹慎避免不熟悉法律墮入跨境騙局。
01獨家｜大灣區置業貨不對辦 業主：分明係針對港人嘅跨境騙局
據了解，日前有網民在網絡發文求助稱，在東莞松山湖花了600萬元（含稅）買房，但房價目前已經跌至270萬，自己已半年沒還房貸了，但房子出售後也不能抵清貸款，「前幾天銀行通知要還月供，否則上法院。已經違約，要拍賣那套房子，如果不能抵貸款，還要將本人住的房子一並起訴，都不知道下一步怎麽辦？」
《每日經濟新聞》記者查詢中介網站獲悉，該項目位於松山湖北部，分為一期和二期，目前一期在售二手房房源為234套，二期在售房源約50套，在售房源較多，業主售房壓力較大。
一期在售房源排在前列的「必看好房」中，面積段90-97平方米的三房掛牌價在278萬到328萬元，與樓主當時買的價格差距甚大。中介平台錄得的近90天內僅有3套房源成交。
記者從中介人員處獲悉，目前近期該小區一套96平方米的房源，成交價為315萬元。該名經紀人稱，價格很低才能成交，以價換量，而高峰時這邊房源價格一度達到6.3萬元/平方米。
東莞市二手房普遍降價：賣房壓力較大，北上睇樓團促銷多
2022年12月26日，廣東東莞市住房和城鄉建設局官網發布《關於進一步優化房地產調控政策的通知》，宣布東莞全市放開限購，除東莞中心城區4街道、松山湖外，其他區域二手房暫停限售。
如今全域取消限購已滿一周年，但市場表現難言樂觀和達到預期。《每日經濟新聞》採訪合富研究院高級分析師、東莞公司發展研究中心總經理李興旺表示，現在二手房普遍降價較多，成交量大也是在業主方主動降價基礎上進行的，並且當下市場業主掛牌量劇增，賣房競爭壓力較大。
李興旺說道，和全國市場一樣，東莞今年二手房拋售現象較嚴重，房價普遍回落3成左右。隨著二手房價的大幅調整，出現少量抄底買家，但數量很有限。
李興旺分析，市場下行期，房產投資需求幾近消失。當前樓市最大問題是信心不足，故限購放開對促進成交影響較小。整體來看，今年東莞新房量價均處於超跌狀態，二手房價格「超跌」現象尤為嚴重。鑒於2024年經濟持續覆蘇，成交量將有所提升，房價有望止跌，部分超跌的房源將價格回升。
值得關注的是，東莞、惠州兩市鄰近深圳香港，都是港人、深圳會選擇的買樓地。加上，廣州、深圳8月底宣布「認房不認貸」後，9月1日北京、上海也相繼宣布執行這一政策措施，大灣區內地9市也接入此行列，足見內地對振興樓市的決心。
北上廣深實施「認房不認貸」 一文睇清誰受惠？對房市有何影響？
相對香港樓市氣氛一片寂靜，內地樓市也推出許多優惠和鬆綁。北上睇樓團更是促銷花招眾多，包接送已經是最基本，更有眾多睇樓美食團，吸引港人北上睇樓。
惠州海景房港人為主要客源 口岸接駁巴士一個半小時直達
臨近深圳的惠州海景資源較豐富，大亞灣黃金海岸有著「東方夏威夷」的稱號，巽寮灣則被稱為「中國馬爾地夫」，但房價每平米僅約萬元上下，惠州的海景房因此是許多購房者、深圳人的首選，香港人也是惠州海景房的主要客源。
今年通關後，開發商特意增加交通專線，香港人從福田、羅湖、蓮塘等口岸過關後，可以乘坐接駁巴士，沿著惠深沿海高速，一個半小時直達惠東。據《第一財經》報道，近期惠州海景房也突遇「寒流」，不到15萬就可買到入門級房源，5折跳水價已是賣房標配，甚至有房產中介幫業主在陽台拉起「急賣」的紅色橫幅。
港人為主要客源 惠州海景房今變｢燙手山芋｣ 業主急出5折隨意選
一名房產中介介紹，「坐巴士過來的大部分都是香港人，深圳業主幾乎都是開車來的。」接駁巴士每日早上六點至晚上九點運營，幾乎每小時都有一班車，乘坐的多為香港長者。一名香港長者夫婦表示，他們的朋友早年在惠州買了海景房，因此他們此次專程前來看樓。
新房售價近乎跌至五折 加送免費傢私
從目前在售的新房項目來看，碧桂園十里銀灘片區維港灣項目，一線海景房已經賣完，在賣的為二線海景房，靠山，現房交付，均價為7000元/平方米左右，現在開發商搞活動，還可以免費送一套傢私。
房產銷售稱，2018年首次開盤時，維港灣一線海景房的均價在1.6萬元/平方米左右，二線海景房開盤價格在1.25萬元/平方米左右，相比之下，如今的二線海景房價已經下跌。
過去惠州一線海景房需要搶購，價格在超百萬元。幾年過去，虧損轉賣比比皆是，最便宜一套總價已降至47.5萬元。難以出手的二手房，讓部分業主也願意承擔1/3的中介費。除了海景大房外，中介平台上還有50平米左右、離海邊較遠一些的房源，總價甚至不到15萬元。
港人北上置業 不熟悉法律恐墮詐騙陷阱
近年來，政府一直鼓勵港人到大灣區置業。有調查顯示，不少人考慮於大灣區置業作度假或退休養老之用。然而，不時都會傳出港人陷入「爛尾樓」圈套。曾是內地知名地產巨頭的「廣州富力地產」涉嫌虛假宣傳，將原本不可住人的辦公室，宣傳成可以住人的公寓，銷售員更誤導買家可以「商住兩用」。
不少業主收樓前才知真相，但已追討無門。有業主早前向《香港01》表示，發展商早知該地段只能興建辦公樓，卻以「公寓」為名對外出售，更邀請多位香港名人、明星出席展銷會，以「拎包入住商務酒店及複式高級住宅」宣傳，分明是專門針對港人的跨境騙局。
此外，2022年曾發生過涉及9個不同內地爛尾樓樓盤的20多名港人苦主集體到申訴專員公署投訴相關部門。有苦主指出，早前曾先後向中聯辦，港府、政黨及立法會議員求助，但一直投訴無門。
在內地買到爛尾權的港人維權不易，北上置業除要看清合同，更要做足功課衡量自身財力，避免誤墮詐騙陷阱或投資到爛尾樓最終血本無歸。