內地房地產「14億人住不完」？　專家：不簡單等於供應過剩

國家統計局原副局長賀鏗早前表示，內地現時的房地產供應過剩，「14億人可能住不完」，並建議房地產企業「早轉型早主動」。住建部原副部長仇保興亦曾表示，「房屋空置率已達15%，有的省份達到25%甚至30%。」
有內地專家對此表示，中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，似乎沒有多少人感覺到自己住的如此寬裕。「儘管如此，14億人住不完不簡單等於房產過剩，而是結構性短缺與結構性過剩並存。」

北京交通大學經濟管理學院教授阮加表示，1980-2010年的經濟快速成長時代，有6億中國人（超過歐盟的全部人口，也超過美國、日本、英國、加拿大、澳洲五國人口總和）從農村進入城市。但是，中國的許多城市尤其是一線城市，對人口的遷入有戶籍限制。在城裏工作在故鄉蓋房子、買房子是大多數人的選擇。「人口外遷導致大量鄉村已成為空村，還有大量鄉鎮的房子只是在春節過年那幾天有人居住。在大多數的時間裏，很多人自己在工作地租住在狹小的空間裏而被平均出來的41.76平方米卻在閒置。」

阮加稱，城裏的房子限買，鄉村的房子限賣，人的自由流動與房地產的不自由流動導致房地產資源錯配、資源利用效率極低。房企這兩年大量暴雷、經營困難則是這種資源錯配、資源利用效率低的一種表現。當農民無權轉讓土地、房產時，金融機構不會接受農民土地、房產的抵押金融業務，農民也不可能用這些固定資產獲得流動性，農民貸款難就會自然發生，農民在土地、房產上的權利實質上是被剝奪狀態。「權力，不可交易。權利，必須是可交易的，否則，公民的權利實際上是官僚的權力。」

阮加認為，都市化是大勢所趨，在當今中等收入以上的國家裏，排名前20的城市多集中了該國人口的50%以上。都市化後，還會有一個「大城市化」過程。東亞尤其明顯。東京都市圈有4200萬人口，佔日本人口的30％以上，佔日本GDP的50％以上，這也是人口集中帶來的分工效率。首爾都會區的人口已經超過韓國人口的三分之一。台北經濟圈（台北、新北、桃園、新竹）的人口也超過台灣人口的三分之一。

阮加指出，中國需要提高房地產的自由流動性，取消城市、鄉村住房的限購政策才能有效提升全國住房的使用效率。2021年全美退休人員移居人數最多的前十五個移入地沒有一個是大城市。大城市的退休人員賣掉自己的房子去小城市、鄉村養老，增加了大城市的住房供給，也抑制了大城市的房價上漲，降低鄉村住房的空置率。