臨約減辣條款｜律師稱有糾紛或無案例可從　地監局：行徑不妥當

市場低迷，市場憧憬下周公布最新一份《施政報告》會有樓市減辣、撤辣措施出台。中原集團旗下有代理行就二手買賣提供減辣、撤辣「買賣備忘錄」（備忘錄），列明若無公布減辣、撤辣，該交易臨約可毀及退還訂金，買賣雙方各不追究。

地監局亦認為，此行徑並不妥當，容易引起法律爭拗。正研究使用有關備忘錄是否已違反指引，並會採取跟進行動。

有學者認為該類備忘錄屬「一個想買樓，一個想賣樓」各取所需，當中最重要是視乎買賣雙方是否於一個知情、無壓力，以及你情我願的情況下同意簽署，不存在不公平的情況。不過有律師提醒，該類備忘錄於市場上屬新鮮事，假若日後出現糾紛亦未必有案例可參考，又不排除是因見近期樓市淡靜，代理出招吸客推該類備忘錄。

為減辣、撤辣提供二手「買賣備忘錄」

中原集團旗下中原地產及利嘉閣地產，新近就二手買賣提供相關「買賣備忘錄」，列明如施政報告若無公布減辣、撤辣，或交易未能於施政報告後三日內另達成協議，該臨約銷毀及退還訂金予買家，此後雙方各不追究。

「買賣備忘錄」又指，若最新一份《施政報告》有就撤銷或下調買家印花稅、額外印花税，或調整至少於15%的雙倍印花稅，該份臨時買賣合約才會生效。而負責該成交之地產代理亦會於公布後才填寫合約效日期及成交期，並將該臨約及訂金支票送往買賣雙方指定律師樓。不過值得留意的是，上述買賣雙方可揀選一項或多項辣稅，減辣幅度則沒有提及。

該份「買賣備忘錄」亦建議買賣雙方先自行咨詢律師獨立意見，而決定簽署此備忘錄及該臨約，該法律責任亦一概與經紀無關。

地監局：行徑並不妥當　易引起法律爭拗

地監局表示，已透過電郵及網站向持牌人發出提醒，以表達十分關注近日有地產代理公司要求物業買賣雙方簽署備忘錄，內容涉及若政府 在施政報告中未有宣布放寬住宅物業需求管理措施時，買賣雙方可取消交易。

監管局認為此行徑並不妥當，容易引起法律爭拗，並會引起物業市場混亂。局方正研究使用有關備忘錄是否已違反監管局指引，並會採取跟進行動。監管局同時提醒物業買賣雙方，在簽署任何協議文件前，必須取得獨立法律意見，並留意備忘錄內有關的安排及協議條款可能涉及瞞稅及／或其他法律責任。

樓市吹淡風　律師：不排除為吸客推該類備忘錄

律師謝天良回覆《香港01》時表示，近期樓市吹淡風，一二手交投淡靜，加上撞正市場憧憬減辣、撤辣，故不排除該類備忘錄是代理刺激樓市交投的行為，鼓勵市民入市。加上該類「買賣備忘錄」某程序上亦類似優先購買權的買賣協議，若稅局日後追究亦不排除要補交印花稅。

他又指，該類備忘錄於市場上屬新鮮事，對買賣雙方亦存在一定風險，雖然買賣雙方可於備忘錄中揀選其中一項或多項辣稅，惟當中並無提及減辣幅度，反映只要有輕微的減辣即可觸發買賣生效。

他擔心若果買賣雙方於簽署後，出現單方面違反承諾並鬧上法庭的話，判決亦只能夠取決於法官的取向，而取向亦不排除與買賣雙方或地產代理有分別。

施永青：「買賣備忘錄」為滿足買家、業主要求

中原集團創辦人施永青回覆《香港01》時表示，出現上述備忘錄主要是滿足買家以及業主對於憧憬撤辣、減辣要求，而類似的附加條款，過往亦有出現在其他買賣合約都會出現，只是內容有所不同。

另外坊間亦意見指，相關備忘錄有機會造成稅務漏洞。施永青表示，該備忘錄於落實臨約前簽署，加上目前買樓需要經律師樓代辦處理印花稅，「無得唔交，律師樓會幫你搞」，故認為不存在稅務漏洞。

被問及假若下周未有減辣、撤辣措施出台，會否出現大量賣家被壓價或取消交易的情況。施永青則表示「控制唔到」，但相信若買家對該單位有興趣，仍會選擇繼續洽購。不過暫時手上未有數據顯示簽署該備忘錄人數。

港大張聖典：買賣各有所需　「一個想買樓，一個想賣樓」

據上述備忘錄所顯示，買家有權在施政報告並無公布減辣、撤辣措施後要求退回訂金，當中亦不排除可以先「鎖死」樓價直至成交，反之業主亦不可能於取消交易殺訂，當中會否存在不公平的情況值得商榷。

香港大學房地產及建設系客席副教授張聖典表示，這一類型的「Conditional Offer」或「Agreement」最重要是視乎買賣雙方是否於一個知情、無壓力，以及你情我願的情況下同意簽署。加上，樓宇買賣本身亦是各有所需，「一個想買樓，一個想賣樓」，所以只要雙方都有這個意願下，則不存在不公平的情況。

另外，張聖典續指樓市減辣、撤辣措施會否出台，政府亦會以整體經濟、民生甚至乎銀行體係穩定性而決定，並不會因為坊間一、兩份商業契約而產生壓力，料政府亦需要以大局為重。