賣地計劃｜旺角商業地估值跌穿百億　下限僅73億　較年初跌六成

發展局今日（30日）公布本財年第四季度（2023年1月至3月）賣地計劃，第四季度將推出兩幅官地，當中旺角洗衣街與亞皆老街交界商業項目，為市區罕見大型商業地，可建樓面高達152萬平方呎。綜合市場資訊，該商業地估值下限約73億元，每呎樓面地價低至約4,800元，較2月份估值下限1.2萬元，大幅插水60%。另有測量師對於政府寫字樓市場低迷的情況下，推出矚目商業地感到詫異，認為會有一定流標風險。

旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地皮，地盤面積約12萬平方呎，可建樓面高達152萬平方呎。項目預計能接駁港鐵東鐵線旺角東站及旺角站。此外，中標發展商將須負責興建指定社會服務設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士車站以及公眾停車位等設施。

2月估值182億至228億　最新降至73億至122億

翻查資料，今年2月份，該商業地皮估值介乎182億至228億元，每呎樓面地價約1.2萬至1.5萬元。不過，整體市況不佳，尤其商廈樓面供應多，綜合市場最新資訊，上述商業地估值已經大幅插水，每呎樓面地價介乎約4,800至8,000元，估值介乎約73億至122億元，反映較2月份下調46%至60%。

商業地料接獲5份標書

中原測量師行執行董事張競達表示，旺角商業地規模大，並鄰近大型商場及鐵路站，位置理想，不過由於通關後的經濟情況仍未明朗化，認為在寫字樓市況低迷的情況下，或有流標風險，又指就算成功批出，成交價也不會理想，因此對短期內推出該商業地感到詫異。

至於美聯林子彬則指，近年寫字樓市場存在一定壓力，租金水平欠理想，不過位置佳的商業地如銅鑼灣、中環商業地王均成功沽出，預計旺角商業地最終仍可吸引大型發展商競投，料接獲5份標書。

測量師料兩幅官地作價未必理想

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，第四季度推出的兩幅用地均屬預期之內，估計政府想在市況回穩的情況下，將剩餘的官地推出市場。不過參考最近地皮成交個案，近月市況欠佳是不爭事實，相信兩幅地皮作價未必太理想。李雋傑料旺角商業地每呎樓面地價約6,000元，估值達91億元。

荃灣寶豐路住宅地估值11億至15億

另一幅住宅地皮位於荃灣寶豐路，鄰近灣景花園及麗城花園，地盤面積約9萬平方呎，預計地積比率約3.5倍，可建樓面約31.5萬平方呎。市場預計該幅住宅地皮每呎樓面地價介乎約3,500至4,800元，估值介乎約11億至15億元。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，政府賣地需要恆常進行，第四季度僅兩幅地皮推出，亦避開了啟德和掃管笏這兩區供應較多的地區，認為屬合理推地部署。