首三季地價收益僅400億　勢難達標　測量師：來季貴重地難樂觀

財政司司長陳茂波早前預計，本年度將出現逾千億元的財赤。當中每年佔庫房收入相當比重的賣地收入，首三季表現強差人意，期內合共售出11幅官地，涉額約246.41億元，連同各類補地價個案涉及的地價收入約152億元，目前政府總地價收益為398億元，大幅落後於全年預測，僅佔全年目標1,200億元的約33%。有測量師認為，整體市況欠佳，本年度賣地表內尚餘的貴價地皮不多，而且估值再度被下調，相信終達以地價目標。

年內批出11幅地　6幅地價低於10億

參考上個財政年度（2021/22年）賣地收入合共約1,411億元，惟今年明顯遜色。據資料顯示，本財年首三季賣出11幅住宅官地，以中小型地為主，成交價介乎約1.8億至87億元，未見逾百億地王，而其中有6幅地皮的作價更均低於10億元，包括舂坎角電訊站用地、西營盤醫院道住宅地、觀塘安達臣道兩幅商業地、沙田顯和里住宅地及堅尼地城西寧街蚊型住宅地。

期內成交額較大的地皮，就只有長實（1113）日前以低市場下限23%奪得的啟德第2A區4號、5（B）號及10號住宅地、屯門大欖住宅地及葵涌大型物流地，分別以約87億、約46億及逾52億元批出。

補地價近152億　港鐵小蠔灣最大宗

此外，翻查地政總署資料，本財年錄得的補地價個案，合共涉及約151.96億元，最大宗為港鐵（0066）小蠔灣發展項目，涉及補地價金額約86.03億元。其次，為華懋7月中標的港鐵東涌牽引配電站項目，補地價金額約35.47億元；餘下一宗為新世界（0017）奪得的港鐵將軍澳百勝角通風樓項目，補地價金額約11億元。

赤柱環角道豪宅地估值下限降至52.8億

事實上，本年度賣地表內的貴重地皮不多，目前尚餘兩幅，分別為赤柱環角道豪宅地皮，以及旺角洗衣街商業地，不過政府要「跑數」亦有難度，因淡市下赤柱環角道豪宅地的估值近月已跌穿百億元，11月份估值下限為約78億元，每呎樓面地價約1.63萬元，較去年9月的估值下限大跌35%。

不過隨市況進一步回落，赤柱環角道豪宅地每呎樓面地價，最新再降至1.1萬元，即估值下限低至52.8億元。

洗衣街商業地難樂觀　估值被下調37%

至於旺角洗衣街商業地，今年2月估值介乎182億至228億元，每呎樓面地價約1.2萬至1.5萬元。不過，整體市況不佳，尤其商廈樓面供應多，有測量師已表明，將下調該商業地的估值，每呎地價下限降至7,500元，即最低估值僅約114億元，不足一年估值下跌37.5%。

發展商欲「執死雞」　但流標機會不太？

有測量師認為，本財年賣地收益難以達到目標1,200億元的水平。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，目前住宅市場正在下行，住宅地的成交價表現很差，而且近月西九文化區管理局的藝術廣場大樓項目亦只有一家發展商競投，預計即使旺角洗衣街商業地位置理想，招標情況亦不會太過樂觀。

料未來發展商補地價更被動

他又補充，近月頻頻出現「低價奪地」情況，反映個別發展商抱「執死雞」的心態，而其他落選的財團出價則更保守，或反映自身公司的財務狀況或仍有大量貨尾囤積待售的壓力。不過，梁沛泓又指，近月政府多次以「低估值」批出地皮，如同「不設底價」，反映政府願意跟隨市況低價賣地，估計未來地皮流標風險不大。

至於補地價項目方面，梁沛泓指，目前市況疲弱、樓市下行，發展商在補地價項目會採取更加被動的做法，因此預計未來一季未必有大額補價個案。

莊太量：如明年通關　或有助舒緩財赤

至於財政司司長陳茂波早前預計，本財年將出現高達1,000億元的赤字，隨地價收入或會按年大幅減少，估計赤字情況也將會「雪上加霜」。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，雖然政府預計將出現千億赤字，但由於本財年尚餘一季度，市場料明年初香港將與內地通關，整體經濟料有機會大幅改善，認為毋須「過度擔心」，又指「過去十年有九年都係賺，相信有足夠儲備平衡。」

莊太量又指，雖然目前整體地價收入近400億元，落後於全年目標1,200億元，但預計明年初通關後市況好轉，地價收益或有提升，而其餘利得稅、薪俸稅預計按年變化不大，而股票印花稅料隨股市由谷底反彈，相關稅款也將會回升，估計有助舒緩財赤。