土地回顧︱首三季私人土地供應涉1.19萬伙　年內暫錄22宗強拍申請

發展局料將於今日（30日）公布本財年最後一季度的賣地計劃。中原測量師行執行董事張競達指，回看2022／23財政年度首三季度，據發展局早前預計，土地供應量為11,900伙，已達年度供應目標逾九成比例。當中，政府賣地、鐵路物業發展項目、市建局項目及私人發展重建項目分別提供約5,370伙、3,000伙、925伙及2,605伙。

鐵路物業發展項目方面，本財年首三季已推出東涌配電站（約1,600伙）以及小蠔灣車廠上蓋物業第一期第一批（約1,400伙）兩個項目，後續則可能推出東涌東站第一期項目（約1,580伙）。

市建局項目方面，則已推出西營盤崇慶里/桂香街（約165伙）、土瓜灣榮光街／崇安街（約560伙）以及西營盤皇后大道西／賢居里（約200伙）合共3個項目。

政府賣地方面，2022年賣地表住宅用地數量為13幅，其中，並非滾存自上年的新增用地為5幅，兩數字均為2011年後政府恢復定期賣地後逾十年的新低，且近四年賣地表均維持15幅住宅用地或以下的低位水平，新增用地則不超過10幅，反映政府土地儲備有限且補充緩慢。

今年首推「限呎地」即流標

賣地表已推出的住宅用地中，屯門青山公路 - 大欖段（屯門市地段第561號）地皮較受矚目，該用地於2022年4月底曾接5份標書，惟未達底價而流標，同年再次推出，並於10月以呎價3,522元成交，遠低於4月份時市場普遍預計的5,000元至7,000元水平，反映市況轉弱，發展商投標心態偏審慎。

啟德地價重返八年前的水平

隨著市況轉弱，地價向下，12月份啟德第2A區商住用地以87.03億元批出，每呎樓面地價僅6,138元，遠低市場估值下限23%之餘，地價更重返八年前的水平。

此外，為抑制住宅單位面積過細的「納米樓」風氣，政府2021年12月提出將最低單位面積要求加入地契條款中，訂定每個住宅單位實用面積不得少於26平方米（約280平方呎）。2022年2月25日起，政策進一步推展至所有政府賣地項目、鐵路物業發展項目、市區重建局項目以及私人發展商的換地和修訂地契的申請。

故此，近期推出的所有住宅官地賣地條款中，均包含單位面積下限條款，上述屯門青山公路 - 大欖段地皮便是首幅設有該限呎條款的住宅官地。

目前，賣地表中尚餘6幅住宅用地，以新界西及離島為主，亦包含一幅啟德地皮。該幅啟德住宅用地由此前的近啟德站的兩幅商業用地改劃而來，估計總值約為52.2億元，樓面呎價約6,000元。

今年暫錄22宗強拍申請

強拍方面，截至2022年9月30日止，今年暫錄22宗強拍申請，當中較為受關注的個案包括新世界申請強拍銅鑼灣波斯富街、利園山道一帶舊樓，地盤面積達約19,800平方呎。而宏安地產及會德豐地產亦同樣積極，各有4宗強拍申請。

宏安地產（1243）的強拍申請中，有3宗位於鴨脷洲，一宗位於油塘；而會德豐地產的強拍申請中，有3宗位於跑馬地黃泥涌道，一宗位於黃竹坑。

考慮到距離上次放寬強拍門檻已有逾十年，行政長官在2021年施政報告中提及有意再降低強拍申請門檻，並於2022年施政報告中披露建議細節。

當中，50年至70年樓齡的舊樓，強拍門檻由八成下降至七成；樓齡70年以上的舊樓，強拍門檻由八成下降至六成。另外，地段並非位於工業地帶，而地段上所有的建築物均為30年樓齡或以上的工業大廈，強拍門檻由八成降至七成。其餘類別的物業，強拍門檻則維持不變。同時又建議容許平均計算相連地段業權。