赤柱環角道豪宅地兩周後截標　估值再挫3成　每呎地價低至1.1萬

赤柱環角道豪宅地皮將於兩周後（1月6日）截標，繼上月地皮估值跌穿百億後，個別測量師因應市況進一步下調估值，該幅豪宅地最新估值下限再挫33%，估值低至52.8億元，每呎樓面地價僅約1.1萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，近月地皮市場表現欠理想，或反映政府對前景「睇得比較淡」，願意促成低價批地，令發展商愈投愈平。他又指出，啟德住宅地每呎樓面地價最新已降至6,138元，重回八年前地價水平，因此預計赤柱環角道豪宅地也會出現很大折讓。

料中標財團傾向興建分層住宅

他指，近年市場普遍預計該幅豪宅地日後可建洋房項目，落成後每呎可賣4萬至5萬元，因此推算每呎地價大約2萬元。不過目前市況已經轉弱，張翹楚預計，若發展商投得該豪宅地，或會以興建較容易去貨、較配合市況的分層住宅，取代興建洋房屋苑。

他指，目前赤柱普遍分層住宅的二手呎價約2萬元，以此推算，赤柱環角道豪宅地皮每呎地價僅約1.1萬元，即估值約52.8億元，屬市場下限水平。

大型商業地流標風險愈來愈高

對於整體賣地市場，他認為，短期內大型商業地流標風險愈來愈高，如旺角洗衣街商業地及市建局觀塘市中心第四及第五發展區項目（裕民坊重建項目）。

他解釋，目前市場上平價住宅地「有大把選擇」，商業地或不是發展商首選，因投資回本期長、現金流回籠速度較慢，而且雖然加息速度放緩，但息口未必回落，因此投地取態較審慎，預計直至明年首季或次季樓市出現小陽春後，地價才會回升。

最新估值52.8億139.3億

該幅赤柱環角道住宅地為鄉郊建屋地段第1204號，地盤面積約為257,264平方呎，指定作私人住宅用途。最高可建樓面面積約480,245平方呎。該樓面面積並不包括將由買方按照賣地條件所興建的安老院舍政府物業。

早前9月份政府公布賣地計劃時，市場預計，該地皮每呎樓面地價約2.5萬至4.3萬元，即估值高達119億至206億元。不過及後樓市出現回落，11月份其估值進一步下調35%至每呎地價1.63萬元，估值下限為約78億元。

而據最新市場估值，該幅地皮每呎樓面地價約1.1萬至2.9萬元，估值約52.8億至139.3億元。

原為綠化地　去年向城規會申請改劃住宅

翻查資料，上述招標地皮原為綠化地，於2021年9月向城規會申請改劃作住宅（乙類）用途。當時發展方案資料顯示，該項目地積比率約1.84倍，落成後總樓面約48萬平方呎，提供約637伙，預計容納人口約1,826名，同時設有一個提供150個宿位的安老院舍，面積約45,317平方呎。