明日大嶼發展藍圖曝光　擬發行債券融資　人工島賣地收益7500億

明日大嶼發展方案曝光。發展局公開中部水域人工島研究文件，將於中部水域交椅洲填海1,000公頃，興建三個人工島，提供19萬至21萬伙住宅單位，容納人口達50萬至55萬名，項目同時提供約5,382萬平方呎（500萬平方米）的商業樓面，提供高達27個就業職位。政府目標在2025年下半年為填海工程申請撥款，並在同年底啓動填海工程。如一切順利，首批建成的住宅發展最早可於2033年供居民入伙。

賣地收入下調至7500億元

文件顯示，明日大嶼工程造價由2018年9月推算的5,000億元，調升至今年第二季的5,800億元，加幅約16%。不過局方參考截至上月的土地和物業成交價格，並再引入較保守的市況假設，人工島的私人住宅和商業用地賣地收入估計由原先的9,740億至1萬多億元，下調至7,500億元。

局方又指，整項發展屬於有經濟效益的長遠投資，認為無須純倚賴公共開支推展項目。又指考慮加入一個或多個融資方法，包括發行債券、公私營合作包括建造－營運－移交模式興建主要運輸基建，以及鐵路加物業發展模式興建鐵路等，以便適度運用市場力量。

↓↓明日大嶼發展方案模擬圖↓↓

工程跨越20年　每年平均開支300億

交椅洲人工島項目的工程將由2025年年底起跨越20年，假設工程量平均分布，項目的每年平均開支約300億元。政府早前已表示，基本工程開支的中期預測每年超過1,000億元，此等數額的開支（再加入此項目的現金流）約佔本地生產總值的4%。

第三個核心商業區　鞏固「雙門戶」優勢

文件指，交椅洲人工島將提供土地以發展新一代的核心區域，一方面增加公營及私營房屋供應，另一方面透過發展第三個核心商業區，進一步提升香港的經濟競爭力。此外，支援人工島發展而建議的策略性運輸基建設施，大幅提升維港都會區與北部都會區的連接，亦鞏固大嶼山連接世界及大灣區其他城市的「雙門戶」優勢，以及進一步完善香港整體交通網絡。

為達致規劃目標，局方建議採用「三個島嶼」設計以配合周邊環境，又指將採用15分鐘生活圈規劃概念，創造宜居社區。佔地1,000公頃的交椅洲人工島，由三個島嶼組成（A島約 380公頃、B島約380公頃、 C島約240公頃），並以「Y 形」水道分隔各島。

擬議的「三島設計」考慮生態、水質、工程可行性、海上交通及港口運作等因素。人工島的布局能避開於交椅洲、小交椅洲、周公島及坪洲沿岸具生態價值的石珊瑚群落，而當中的「Y 形」水道能保持鄰近水域的水流適度流動。

規劃7個宜居社區　採15分鐘生活圈概念

項目將以15分鐘生活圈規劃概念，規劃7個宜居生活社區，每個社區會佔地約80至100公頃，並以環保集體運輸系統車站為中心，每個社區亦預留土地作大型社福康樂設施及/或經濟用途。

商業發展方面，由於A島東面享有較近港島的地理優勢，將提供約400萬平方米的商業總樓面面積，打造一個新時代核心商業區、香港未來的發展引擎。至於核心商業區以外將會有約100萬平方米的商業樓面面積分布於七個社區。

至於整個項目的地積比率，生活社區及核心商業區内建議最高的住用地積比率分別為6.5倍及7.5倍，而人工島上建議最高的非住用地積比率則為15倍。