樓價指數連跌3個月　步入轉角市　專家料明年起碼仲要跌……

10月份香港私人住宅樓價指數跌近2.4%，已為三連跌！中原CCL亦按周再跌1%，已連跌9周，打破港樓「只升不跌」的神話。市場人士也已紛紛轉態，萊坊最新發表的月度報告更大吹淡風，預期未來1年香港樓價將會錄得1成跌幅。
消息當然是一眾「樓奴」福音，想要趁低撈底「上車」，有專家分析指，明年首季樓市跌勢延續，但跌勢或止於明年第二季……

本港樓市今年上半年勢如破竹，但踏入8月就成為樓市轉捩點。據差估署今日公布的數字，7月份私人住宅樓價指數報394.8，為歷來新高，可是8月份的樓價指數卻按月下跌0.1至394.7，終止連續28個月升勢。

當時市場皆不以為然，隨著9月樓價指數跌勢加快至1.3%，10月的數據更按月跌近2.4%，進一步惹來市民對樓市下行的憂慮。二手市場跌勢明顯，最新公布的中原城市領先指數為177.39點，按周跌1%，已連跌9周，累跌4.94%，反映出二手樓價以更快速度下調。

元朗兩屋苑錄蝕讓個案

二手樓價以較快速度下跌其實早已有端倪。從今年8月起，二手市場已不時錄得減價成交，當時減價幅度多為5%左右，甚至在當月仍有個別二手成交價，創下屋苑新高。

可是踏入9月後，業主減價幅度日益擴大，市場上不時錄得業主減價逾一成的成交個案。近期更有個別屋苑業主為求沽貨，甚至不惜蝕讓離場。兩宗蝕讓個案均為元朗屋苑，分別為元朗世宙及Grand Yoho，後者要蝕11.2萬元離場。過往十多年以來，二手業主勁賺的個案多，蝕讓的個案甚少。出現蝕讓個案多少已反映出業主心態已改變。

新盤屢傳買家撻訂

至於一手市場方面，個別新盤錄得買家撻訂個案。早於今年8月，新鴻基地產（0016）旗下位於元朗的新盤Park Yoho Milano，曾接連錄得5宗撻訂。南豐位於「日出康城」的熱賣新盤LP 6亦零星錄得撻訂個案。隨著市場上不時傳出新盤撻訂，或是二手減價個案持續增加，讓市場人士形成了樓價下跌的預期。

陳海潮預期明年首季樓市續偏軟

專家們普遍看淡樓市前景，其中萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文便預期，樓價在未來18個月會繼續調整，明年樓價則錄得一成跌幅。他直言香港樓市受到政府政策，以及外圍經濟及政治情況影響。反而加息及住宅供應量為較次要因素。

雖然，利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期樓價會繼續下跌，11月會錄得1%跌幅，在12月時會錄得1至2%跌幅，預料全年樓價升幅或收窄至5%或以下。但他對明年樓市就相對「樂觀」，預期2019年首季樓價維持偏軟向下，因延續上年不利因素，以及假期淡季，發展商推盤步伐亦會放慢。

到明年第2季，陳認為有機會先「企穩」，樓價橫行一段時間後重拾升勢。他解釋，近日美國聯儲局「放鴿」，加息周期可能完結，而G20峰會上中美首腦雙邊會談，令中美貿易關係紓緩，預計再無重大不利因素出現下，又過了假期淡季，樓市可於第2季中後段時間上揚。

劉圓圓：樓市升足10年　是時候調整

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓也認同樓價持續向下，但就相信樓價跌幅有限。她直言「明年樓價一定無過去拾級以上，18年尾、19年是轉角市」，更指過去樓市升足10年，「都是時候要一個周期調整」，但不相信有太大的下跌空間，預計明年樓市有5至10%調整。

劉圓圓指出，樓價表現持續乏力，主要是中美貿易戰影響股市，股市表現又將影響樓市，形成「骨牌效應」，左右市況。故她續稱，現時市民普遍對整個市場無信心，令物業的議價空間增加。

稱「供平過租」情況會持續

至於息口方面，劉圓圓指出，主要視乎美國本月底是否加息，估計美國若加息4分之1厘或2分之1厘，本港有機會跟隨上調8分之1厘或4分之1厘。

惟她指本港銀行體系結餘充裕，約700多億元，加息壓力不算太大，預期明年本港利率穩定，P按的息率約在2.5厘水平。但劉強調，按揭息率於2厘水平附近，不會對供樓造成太大影響，預料市場仍是「供平過租」。