救樓市如救火 搶救誤時是人禍｜汪敦敬
上星期筆者在此專欄分享對供應量的看法，市場上有一些迴響，我再次作補充。筆者一再強調，並不是回應任何人的評論，只是因為市場關心這個觀點，我說出個人的看法而已！
筆者只關心買家的利益！所以我重視的是市場變化，眾多不斷變化的數據中，最重要的就是市場上累積的樓花數量，我關心買家單看數字能否掌握到市場變化與市場累積的樓花數量(見圖1)。
落成量更加可以在落成之前賣出或者不賣出，掌握實況作為有真正累積的存貨量，實質反映到買家和發展商的處境，過去幾年疫情令存貨量積聚，已動工而未賣出的由原本2020年的5.7萬伙去到現在的6.8萬伙，加上2.7萬個的貨尾(見圖2)，明顯現在的存貨是高企！過去5年，每年平均施工量是1.62萬伙(見圖3)，每年平均樓花銷售量是1.42萬伙，可以這樣說，如果不是因為暴亂或疫情，不會積聚到現在的數目。樓盤的積聚正正是反映以落成量來計算供應是不可靠，筆者以地產代理的立場來說，我認為新增存貨和累積存貨是對消費者最為重要，以此計算供應量比較合理，當然每個人的看法不同，我想分享個人以下的看法：
什麼是市場？市場上不單只人在互相競爭，存貨和存貨之間其實也是不斷競爭，質素相近的兩個單位，假設應該是價格平的那一個單位賣出才對的，當然當存貨累積的時候，發展商賣出的其中一個手段就是減價，存貨累積量會影響清貨期，如果發展商在清貨期裡面不減價，可能要付出清貨期期間的成本，譬如息口！
當清貨期的時間愈長，利息就可能會吞噬了整個計劃的盈利，到了這個情況就會愈來愈多發展商情願劈價，亦因為中間有這更加重要的變化，所以存貨量是比較容易掌握到實際情況，而且還有一些數據我們不可能在圖表上看到的，就是已計劃發展但未批出的土地，這些其實都是潛在供應，我們可以說階段未到。
但對發展商來說，前無去路不要緊，投資得來是可以蝕的，很多都蝕得起，但最重要是否後有追兵，即是說之後的發展數量有多少才最重要，所以有人說:「你指出公營房屋供應高企，那是否會和自己生意倒米？」筆者評論就不應先看自己生意，其次不需要借助評論，我從事地產代理41年，作為資深地產代理我找到生存的方式，這是另外一個故事，有機會再分享。
筆者想說其實我本人或者任何人去說樓市是否多供應不是最關鍵的，市場現在最需要的是政府對市場有更堅定的信心、決心和更清晰的賣地時間表，當供應過多，市場上有滯銷的時候，政府應該排列新的推地時間表，令到發展商「圍到皮」，可以計劃去建屋，政府官員現在給人的印象就好像消防員救火，但是以用「唧牙膏」方式去射水，及其心態是沒有決心去救的！
意想不到的情況出現，可以說是天災，但救火不斷錯失時機，令到火勢愈來愈大，其實是人禍！
【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬
免責聲明︰以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。
另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。
