完美方案同時解決財赤、上車、呆賬、甚至劏房問題！｜汪敦敬

政府面對財赤，劏房問題暫時未找到空間解決，年輕人並沒有增加到上車比例，上車始終是深層次的矛盾！筆者認為香港其實深藏著豐富的資產！只要放下一些枷鎖令創意去發揮重組效率的功能，我們就可以多很多解決方案！筆者有一個提議，我已和公司財經組同事討論過亦覺得十分可行，希望在此分享拋磚引玉給大家一些大家創意想法的空間！

香港有不少呆賬，甚至一個項目是數以千億元計，但沒有人善用有關的財富效應，其中「居屋未補地價部份就是一個重要的資產」！我們參考差估署港島、九龍和新界各區域的私樓單位的呎價水平，再按各區域的居屋伙數比例及私樓居屋價格差距評估居屋加權平均呎價，再按折扣去計未補地價部份的呎價，而未補地價的總面積評估是按未補伙數及居屋單位平均面積計，最後根據未補地價的呎價和總面積進一步評估，粗略計算居屋未補地價部分的價值約6000億元。因為很多居屋業主在買了之後其實都不願意補地價，所以有關資產成為了呆賬！雖聚積以千億元計，但是香港太富有，公務員都不缺錢，所以一直都將這條數呆下去！

一筆呆賬，我們要為他們製造誘因令其由呆賬變成活賬，我建議為從未有過物業的年輕人提供免息的首期貸款！這不是令到出現赤字的政府要更多支出嗎？不會，這個貸款計劃只是容許參與者用「自由價的轉讓方式」（即樓價包括地價）去買尚未補地價的放盤業主單位！即是說有關計劃促成成交之後，買家的樓價是會替原本未補地價的業主先還清地價於政府（其實在交易同一日裡面完成），政府就算免息去借樓價10%給買家做首期，卻可令到政府可以回籠的樓價約30%至50%的地價（在乎買入的免地價率），這就形成了一個「賺賬」！

大部份業主都未補地價，所以這個計劃會有足夠放盤的量，等於是繼活化居屋第二市場（居屋免補地價轉讓）後，再進一步活化自由價（連地價轉讓），會增加市場放盤和成交！釐印費收益會增加，甚至對GDP都有幫助！

而事實上，如果靜市不可以讓更加多草根階層入市，是浪費了這個靜市提供給無產者的機會。一日年輕人置業率無增長，我們都避免不到社會的深層次矛盾！而解決劏房的正本清源，其實是增加上車機會，單是增加原本劏房的面積或者做一些「升呢」的要求令到劏房成本上漲，有可能是會令到最貧窮社群進一步拮據的。

這個建議令到政府回籠的資金龐大的，就算政府對整個計劃提供擔保角色，以有關這些草根樓壞賬之低，其實是很值得這樣做的，這樣去活化市場，是等於以戰養戰！

若證明了以資助上車做誘因是行得通，令到補地價的呆賬變活賬，那就可以將所有未補地價的業權進行用房產信託基金上市的計劃，我認為上市認購價可以比估價再平10%至20%！令到這個安全的房產信託基金是可以受歡迎，而房產信託基金並不屬於債，是可以長期與買入的市民做伙伴，或者需要的時候回購有關的股份，甚至重新私有化！

這個方案是可以完美解決財赤、上車、呆賬、甚至劏房問題！大家即管想一想！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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