騰籠換鳥成大勢　活在悲情困絕路｜汪敦敬

樓盤量多少反映了市場的供應量，供應量多少就反映了樓市正處於上升壓力還是下跌壓力中，這不可絕對性地說，但許多時都是重要的參考。

樓市辣招實施的大部份時段期間，筆者認為樓價在規管壓力下仍然繼續上升，就是因為見到放盤量不斷減少，因為辣招措施除了增加入市成本之外，亦同時增加了換樓的成本，所以很多人選擇不放盤，樓盤在少的情形之下亦製造了供不應求，放盤量在實施樓市辣招十年間的頭八年裏，我公司經營區域的二手放盤量總共減少了7成，這是令樓價上升的基礎。

但筆者見到現在樓市面對的風險，就是租務上放盤量大減，本公司經營區域的住宅租盤數量比2023年2月減少了一半，一半是很大的數目，可以說未來樓市一定會面對租金上升，為何出現樓盤大幅減少這個現象？因為有很多人選擇不買樓而租樓，最重要的是外來人口增加，因為香港政府有一些政策實行得很好，其中一個就是人口政策，我們會見到香港總人口由2020年至2022年中的減少17萬人，然後接續去到2024年中回復增加逾18萬人，因為增加的是外來人口，所以他們都需要找一個新的住宅供應，這是很合理的邏輯。

事實上，香港不能不增加人口，因為香港需要轉型！而新一代工作「hea」多、少奮鬥，加上香港招聘市場工作時間日短，人手不足自然會失去競爭力，更加重要的就是人口政策已經成為國際互相攻堅的戰爭武器，歐美各國都曾用人口政策搶人口，希望打亂香港社會的人口結構，事實上是有效果的。

香港走向大都會，我們是需要增加大量人口，有人說大都會人口數量目標是1千萬人左右，無論你心目中是多少也好，將來新的大都會模式成功，香港都會不斷增加外來人口，否則我們應付不到新的競爭和服務要求，所以有人說香港地產不會回復以前的舊貌，其實是欠缺數字上的基礎！

香港想吸引及應付更多人來港消費，其實是要增加人口，外來人口增加，房租貴其實是必然發生的事，香港是金融中心大都會，港人不珍惜買樓的機會，將來都會被外來人口購買，就好像港人三十年前「買起」溫哥華一樣。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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