市道低迷！正是重訂房屋政策解決深層次矛盾的契機！｜汪敦敬

新一份的《施政報告》已展開公眾諮詢，現屆政府在聽取民意上是有進步及值得讚賞的，但眾多不同的意見要歸納的確是高難度的，筆者想就房屋政策提出較完整的方案，希望給予政府和市民參考。

在提供房策選擇方案之前筆者想討論一下房屋政策的基礎原則，任何方案其實也是為達到完整的理想和原則而定，不弄清楚原則，在執行政策或方案的時候會迷失方向！這種迷失是過去20年不斷重覆發生！

筆者從事地產從業員42年，我的房屋政策理想是：「人人買到樓，風險可承擔，利益均分配及化深層次矛盾。」沒錯，人人買到樓才可化解香港的深層次矛盾，箇中道理不需多說，但要透過房地產為社會財富作更平均的分配，且市場風險是普遍市民能承受，則需要既定的法度和方法並不斷堅持去做！

筆者認為房屋政策必須合乎五大原則才能充分發揮到社會資源去達到市民的理想：

1. 高轉流率

1997年回歸後，政府忽略了管理「轉流率」的重要性。事實上，轉流率不健康正反眏了政策出現病態！也因此，導致市場轉流率低的房屋政策也是有病態成份的房屋策略，需要修改或撤銷！

所謂轉流率，是透過成交包括樓換樓而衍生出來的數字，成熟的市場大部份購買力（即買家）其實同時也是供應量（即賣家），不講究轉流率的房策會令換樓效益失衡，「樓市辣招」是一個例子，在減少需求的同時變相也減少了供應，炒賣活動是屏息了，但市場上的供應對比有炒賣活動時更加不足，二手放盤量曾比高峰時下跌了六成多。而購買力集中了在上車板塊令到後來上車人士入市更加困難！

轉流率低反映了樓換樓佔總成交比率低，於是一手樓佔市場的比率變相提高，這也即是說財富分配出現了不平衡，大財團得到較多而小市民得到較少，這是社會矛盾的根源！

2. 增加入場率令財富轉移

年輕人普遍上不到車是社會的深層次矛盾，這問題眾所周知，因此政策要包括上車資助計劃，而且政策也要掌握上車時機，掌握樓市低迷的時候推動上車風氣！樓市低迷時樓價低，上車難度和風險相對也較低！

有人說：「市道欠佳，不可以叫年輕人去冒險！」筆者指出：「市道欠佳，暫時不要幫年輕人，那是否代表市道好才幫年輕人？什麼時候幫年輕人也會有人反對！不如索性說不會資助更坦白一點吧。」

也常有人說：「鼓勵上車會為年輕人帶來風險！」我對這說法也啼笑皆非，買樓是投資當然要面對風險，如果要在無風險下去幫年輕人，其實不會等到這個時刻，最後是等於沒有幫到！

正正是有風險，所以我們是要務實去追求社會和年輕人能承擔的風險，這個才是做好房屋政策之原因！

3. 令政策效益精準針對最需要的受眾

當資源不足的時候，正確是要將資源集中分配給最需要的受衆！

但香港很多房屋政策都是錯誤地反其道而行，讓更多的人可以合乎資格去抽籤或者輪候，玩這些「五餅二魚」遊戲，可悲的也是將最需要人士的機會稀釋！

以申請居屋為例，家庭收入達6.2萬元也可申請，這收入可買到樓價約690萬元的單位並過到入息要求，現在只需420萬至450萬元便可買到天水圍嘉湖山莊的三房單位，而450萬至500萬元更可選擇質素較佳的單位！於是，真正需要的人士的機會就被稀釋，最需要而又未得到上車機會的人只會愈積愈多，這種深層次矛盾其實是由制度不完善而來！

4. 不應期待面包價低於面粉價

悲情令到樓市低迷，但是現實中我們應該要在概念上清晰確定一個事實，就是「樓價應由建築成本+合理地價+合理利潤」而來，不合乎這個邏輯不單只發展商會停止起樓，政府的賣地收入亦會中斷，當然市場低迷二手成交的釐印稅亦會大減，明白這個道理我們就應該尊重合理的樓價，令中間磨合上更快有結果而減少調整期的陣痛和對社會的消耗！

政府是香港最大的地主，也是房屋政策的立法和執行者，這兩者的角色要取得平衡，樓市才更暢順回復，過去我們讚揚官員收地有突破之餘，同時也進言官員應多聆聽市場聲音和向市場學習，我們正是覺得政府在這方面尚有不少進步空間！

5. 龐大資金要合適運用 (17萬億元M3啟動購買力)

今次樓市調整和以往最大不同的是樓價下跌的同時，香港的總存款是不斷創新高及增長，市道低迷情況有一定程度的悲情氾濫，在適當時候如果以政策去釋放購買力，配合市道的回復勢頭，可以令市場減少痛楚和回復得更快，這當然是要很小心處理的話題，但香港的而且確有這個條件！

下星期筆者再分享我建議的10個房屋政策！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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