表面樓價不振、實際水淹香江！　民生日益平穩、財富日益澎湃！

在一個市場來說，資金是否充盈是最重要的，從來樓價出現下跌資金都是會蒸發或是離開，從未試過一次跌市好像2023年這樣，在資金及銀行定期存款不斷大增之下出現樓價下跌的，所以筆者認為公眾應由淺入深來認識香港的資金流情況。

香港資金流有多少，我們每個月都可以在金管局的網站上看到結餘的，而貨幣供應數字有幾種方式的：M1（公眾持有的貨幣加活期存款）、M2（M1加持牌銀行的客戶儲蓄及定期存款和可轉讓存款證）及M3（M2加有限制牌照銀行等的存款及可轉讓存款證）。

香港在1997年前，M3即總存款量是遠低於貸款量，貸存比率在1997年時曾達到1.58倍，而現時香港的M3已極龐大達到17萬億元！是1997年的6倍以上，2007年的3倍以上，最新貸存比率只有0.62倍！

看到香港的資金是愈來愈充盈的，正常這個城市會因為資金不斷增加，樓價會正比例上升才對，但如果因為一些原因資金上升而樓價不升的話，那會怎樣？過多的資金就會令銀行界「水浸」了，我們就會出現較平息年代，較平息年代的意思是指當資金遠高於銀行按揭的時候，那銀行是不可能給予太高息令蝕本局面出現，因為需要派息的戶口是遠高於能收取息口利益的借貸，香港就是一個這樣的地方。

香港有17萬億元M3，其中有超過9萬億元是定期存款，但只有2萬億元左右的住宅按揭貸款，你會發覺不單只銀行不想加太重的息，甚至乎正確來說，大多數存戶是不怕高息才對，因為普遍港人的銀行定期存款金額是高於向銀行借按揭的，收取定期的利息的量會高於按揭供款的利息支出，以上只是一個很簡單的結構，日後筆者會再同大家分享更加深入的。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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