回復人人也有置業機會　資助政策要修改　市民要修正置業觀念謬誤

香港要解決深層次的矛盾必須要徹底回復「人人也有置業機會」這個狀況，但此問題只是政府在房屋政策上有所改進還未足夠，而港人亦應該要修正錯誤的房屋觀念和偏見，否則單方面改善並不能夠解決問題。的確，港人普遍都犯了以下9項的錯誤房屋觀念，遇上市場變遷的時候往往都是容易錯失的。

(1)錯誤地認為年輕人沒有能力上樓

這個是錯誤的看法，根據政府統計處全職僱員25至34歲組別年輕人的人均收入入息中位數字大概為2.16萬元，兩口子相加為4.32萬元，以9成按揭、按揭年期30年和利率約4.125厘計算，通過入息要求可買約480萬元住宅單位，以收入的30%作儲蓄，約3年時間可以儲到首期資金買樓。舉例在屯門區，480萬元或以下的兩房單位盤量數以百計，年輕人買二手樓的能力其實遠比我們年輕的時候高！

(2)上車其實要買「上車貨」，非上車貨如豪宅、新樓或者市區單位其實都是錯誤的選擇！既減低上車的機會，亦會增加將來的換樓風險。

(3)不買樓只交租，其實同樣是支持著樓市！樓市最大的支持元素相信就是租金，愈多人租屋，租金回報愈好，其實最後的養份都是返回整體樓價上。

(4)租客買樓其實無得輸，而且風險是最低的，交租原本並無回報，買樓後供款就有投資回報的功能了，買樓的致勝之道正是穩定及安心，租客正具有這兩方面的條件呢！

(5)「雙租」可以解決到一些投資收租的矛盾，例如有不少金融才俊，他們的收入足以支付豪宅的租金，只用1%左右的回報率就可以享受到豪宅的優良設備，但同一份量的租金去買樓自住，他們卻會失去住豪宅品質的機會，如何可兩全其美呢？最好的方法就是一面買普通樓租出去，然後用收回的租金去幫補自己租豪宅單位住，這就可以解決到現實環境和個人收入是否匹配的問題了。

(6)不想儲蓄誤認為買樓難

很多人其實不是覺得買樓難，而是覺得儲蓄難，於是就投射去了覺得買樓難，這個概念一定要分清楚，否則是沒有面對事情的本質去解決問題。

(7)唱淡的人其實也是在優化樓市！對，有人看好，有人看不好，這才是一個最健康的市場，有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場，才會買賣平衡的，所以如果份量不是太過份，唱淡其實是可以令樓市更加優化的，現在可以說是這個情況，人們看到經濟改善同時亦有挑戰，在這個情況之下去決定個人的投資才是最公道的。

(8)上車買樓早好過遲，很多人說不要被供樓捆綁人生，年紀大一點再算吧！但在投資角度來說是不對的，年紀愈大可以儲到首期買樓的機會愈低，最合適儲蓄的時間是剛剛畢業，食和住仍然在父母家，還未有另一半同居，這是儲錢的最佳時段。假設有其他因素或是複雜的情況時，例如有了嬰兒或者已經同居搬出去住，儲到首期買樓的機會更加難，這點希望大家參考。

(9)「買有風險！不買也有風險！」這是小弟多年的投資格言，每次出現置業的機會時，如果「去馬」是要承擔「買的風險」，但如果不「去馬」則要承擔「不買的風險」，人生風險其實無處不在，我們就去管理，不能逃避亦不能不理會，我們最後都要為任何決定付出代價。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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