投資房地產有危也有機　寧買貴莫買錯　長揸持貨仍可勝券在握！

投資房地產有危也有機！寧買貴莫買錯！長揸持貨仍可勝券在握！在高價時期入市，但是現在樓價跌了，如何是好？

在投資來說，價格升跌是平常事，所謂勝敗乃兵家常事！不要自亂陣腳而錯過了已掌握或者未來可以捕捉的機會！

無論怎樣也好，在討論如何「敗中求勝」的技術之前，首先我們要清楚自己有沒有「買錯貨」，再說多次：樓價升跌乃平常事，樓價跌了不等於買錯貨！甚麼是買錯貨？很難翻身或者需要太多成本翻身的才是買錯貨！當然，買錯貨沒有一個硬準則，將來有機會筆者再就此話題分享。

樓價跌了不等於買錯貨！

當市道極旺或者極差的時候，我們都會檢視自己的投資名單，看一看有沒有「貨」在市場考驗之後反映到其前景減弱或者合乎買錯貨的原則（難以翻身或高成本），亦會趁這個時候將這些投資項目放出或者為該項目部署離場計劃，視乎當時情況做甚麽最有利。

一般來說，樓價跌幅只是兩成並不會影響物業長遠升值或者增持物業的增長速度，因為房地產投資期比較長，是有足夠時間讓我們回本返家鄉和持續聚積財富的。

一個物業的升值其實是複式的財富增值，很多人就將眼光只放在樓價這個環節上，其實整體持貨的持續增值才是重點，即是說樓價即使不大升，房地產一樣可以有可觀的投資回報，在舉實例之前，首先要弄清楚房地產往往是一個高槓桿的工具，無論借貸額高或低也好，市場上實際買賣價都是被牽涉高槓桿之下進行的，這是房地產長期升值的原因。

縱使樓價跌兩成　不會失去10年後財富增值機會

筆者試舉實例，假設我是一個30歲的年輕人，本來每個月都要交租的，以有能力交租這個條件來用作供樓，於是儲蓄3年後便儲到首期，縱使在買樓之後，樓價隨即跌了兩成，但其實並不會因為這樣而失去了持有10年後財富增值的機會。

首先，如果樓價在10年內出現回升的話，並升得高過原價，這是第一部分財富回報；但如果10年後樓價沒有升過原價的話，就算維持在目前這個低價，其實亦有第二部分財富，就是在10年裡面供樓供多了和還了的本金；而第三份財富就是在這10年裡面可能交少了的租金，因為通脹會令到租金增加，有機會10年裡面有8年都是面對租金增加的，交少了的租金亦是一個可觀的數目；第四部分的財富就是如果沒有放棄房地產的奮鬥故事，其實在買第一個物業的時候雖然樓價跌，但買樓後儲首期的能力仍然可以繼續的，於是三年後又儲夠了首期可以提早檢視其他三項財富增長是否可以重整旗鼓。

高價買入困難非想像中大

以上四部分財富相加其實對比當下樓價跌的數目是可觀得多的，筆者的結論是：首先，用以上例子其實影響不到10年後換物業，亦合乎「一生三宅」的部署，除了再儲夠首期外，若中途例如在5年後出現旺市的話，就會很快達到以上一個上好的機會，亦可以因為這樣而換物業或者增加物業，筆者撰寫這篇文的作用其實是想強調一件事，就是高價買入面對的困難並不是想像中大，當然投資會繼續有高風險，但是掌握的機會亦不少的。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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