買有風險，不買也有風險　只看淡不作逆轉方案有如豪賭｜汪敦敬

上星期筆者撰文表示香港樓市仍有上佳格局，得到不少以取笑為態度的回應！說真的，我真的不介意！我怎會不知道發表市場向好的消息會被人圍攻！我選擇說，因為要尊重個人的職業！地產代理是市場證人，就是這麼簡單，筆者當然可選擇討好大家唱樓市向淡的消息，叫業主劈多一些價，做多幾單生意，但是這樣做我在行業上就沒有價值了！如果取笑筆者為話題令到更多人接收到我的觀點，亦是一件好事！事實上，樓市還有很多板塊未完全調整完，但是香港樓市的格局卻愈來愈好！

前文提到香港銀行體制有歷來最多的資金，有一些朋友回應香港的M3裡面很多都是外地來的錢，不屬於港人的，這令筆者啼笑皆非，香港社會的而且確不理想地出現貧富懸殊，但是有錢人多卻是不爭的事實，再者，筆者文章的重點是小市民都可以透過定期存款得到比通脹高的息口，這點和有幾多國外資金無關，而更加重要的是：愈多外國資金來港不是代表香港這金融中心屹立不倒嗎？一些唱衰香港的人不是常說香港資金出逃？現在證明了香港愈來愈多資金，有關的負面觀點不是不攻自破嗎？

當然，香港美好的樓市格局還有港樓基本上是與美元掛勾的資產！享受到貨幣升值的紅利，這個紅利有多大？以最新水平對比高位的時候，日圓下跌了51% (對比2011年)，英鎊跌了40% (對比2007年)，長線投資看到利益差距之大，那看一看短期，以3年來說，日元跌了29%，而英鎊曾中途大跌最終仍然跌了約10%，可以看到香港樓價比最高峰下跌23%並不是一個不可接受的數字。

當然，對香港良好的格局還有住宅租金和收租回報率的不斷上升，只要不是想著賣，收租佬都是可以繼續「加人工」的，以及香港股票市場開始有改變，過去曾在連續十個交易日內升了2,000多點，恒指達18,000點以上，這等於將本來蒸發了的3萬多億元市值復活，是一個很大的數字，3萬多億元是比全港住宅按揭貸款多很多，所以香港的好消息仍然是不斷出現的。

香港和內地都是現金多負債少，這種體制有其優勢就是泡沫低，中央要起動購買力的時候力量強大！筆者在這十幾年認為樓價不斷上升，是因為判斷市場化解不到量化貨幣所引起的高通脹，在大多數時間都是準確的，但是近幾年，樓價不上升甚至出現調整，原因並不是唱衰香港的人所說的「觀念正確」，真正原因是中央化解了高通脹，再加上港元在聯繫匯率之下，樓價作一些調整其實是更好的結果。香港凝聚了強大的資金，筆者認為總有一日中央與特區政府的高層會啟動，個人認為啟動時間不遠了。

筆者經常說「買有風險！不買也有風險！」，我們從來都要為意料之外做好Plan B的準備，而筆者還有一個更早期發表的言論就是「災難必然論」！Plan B不單只要避險，更加要賺災難帶來的優勢，既然買有風險，不買也有風險，市道亦無常升跌，Plan B更加要準備，因此只看淡而不作轉軚準備的人是要小心，實際上是和時代作一次豪賭，這個豪賭的理論亦是筆者多年前提出的概念。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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