柔佛州大型地產項目　掀中央與地方政府矛盾　星馬中三國大鬥法

「森林城市，位於馬來西亞，鄰近新加坡，海外置業首選。總投資額高達3000億港元，可容納數十萬人口的智慧生態之城......」
這裹，就是位於馬來西亞柔佛州、佔地面積如半個港島大小的地產項目，亦是潛在引爆馬來西亞執政黨、柔佛蘇丹、反對黨、新加坡政府甚至是中國政府五方衝突的是非地。

不一樣的柔佛蘇丹

一個地產項目可以引發地方與中央政府、甚至是國際間的爭端，背後緣由要從馬來西亞特色的社會制度有關。

馬來西亞聯邦實行君主立憲制，全國13個州當中9個擁有世襲元首，位處馬來半島最南端的柔佛便是其中一個，更為特殊的是，柔佛最高元首蘇丹（Sultan）擁有馬來亞歷史上唯一直屬於自己的武装力量。

君主立憲制下，州內最高元首雖然只是「虛君」，不過柔佛蘇丹卻擁有全州的土地擁有權，可謂柔佛最大地主。由於柔佛鄰近新加坡，地皮價值在當地數一數二。經濟加上軍事實力，令柔佛蘇丹的「牙力」遠遠勝過當地一眾世襲元首。

掀起爭端的地產發展項目

名為「森林城市」的地產發展項目，位於馬來西亞與新加坡之間的填海區，距離新加坡的直線距離約2公里，比起深圳灣口岸到香港新界的距離還要短一半，據稱項目投資額高近3000億港幣。作為地主的柔佛蘇丹自然可以從土地買賣中獲得大額利潤，不過他似乎並不滿足於此。

根據大馬獨立媒體《當今大馬》（Malaysiakini）報道，此項目由中國地產商碧桂園與柔佛州政府擁有的柔佛人民基建集團（KPRJ）合組的聯營公司，碧桂園太平景私人有限公司（Country Garden Pacific View Sdn Bhd）共同營運，當中碧桂園透過3間子公司擁有合營公司66%股權，柔佛州政府的公司則由一間名為Esplanade Danga 88的私人公司擁有。

調查Esplanade Danga 88私人有限公司後發現，柔佛人民基建集團其實只擁有這家公司20％股權，而最大股東是掌控了64.4％股權的柔州蘇丹依布拉欣（Ibrahim Sultan Iskandar）。

新加坡政府中途殺出

「森林城市」項目如此龐大，需要進行大量填海工程方可成事。一開始，規劃填海總面積高達1978公頃，相當於半個澳門大小。蘇丹依布拉欣自然不會放過這次賺錢機會，以自己的採砂和填海公司，為整個項目提供「一條龍」服務。有了這層關係，該項目的發展可謂「黃袍加身」，應該事事如意。

依布拉欣可能沒想到的是，鄰居新加坡會中途殺出：他們擔心填海工程可能令柔佛海峽的水流加快，影響船隻航行安全，對新加坡海岸線和漁場等帶來負面影響。

2014年，新加坡總理李顯龍致電及致函馬來西亞總理納吉布（Najib Razak），對「森林城市」的填海工程表達關注。與此同時，新加坡環保局亦向馬來西亞政府發出外交照會，要求大馬政府提供進一步資料。

大馬政府出手阻撓發展　揭複雜中央與地方政府關係

根據馬來西亞法例規定，佔地49公頃以上的填海工程需要經過中央政府機構進行環境評估後方可進行，而「森林城市」項目的總填海面積高達1978公頃，顯然需要進行環評報告後方可施工。不過承建商方面似乎在走「法律罅」，刻意把工程拆小，把每次填海面積控制在49公頃範圍以內，避過環評。

面對新加坡政府多番投訴，以及填海工程很有可能影響到大馬最重要港口丹戎帕拉帕斯港（Tanjung Pelepas），政府終在2014年6月對「森林城市」填海工程發出停工令，直到完成詳細環境影響評估報告，並與環境局討論為止。

柔佛蘇丹依布拉欣對此十分不滿，召開柔佛州政府會議，建議柔佛州效法馬六甲、沙巴等地方政府設立自己的環保機構，又斥責阻撓工程的勢力。

為什麼這些人士可以慢慢來，故意拖延批准？這樣的動作會阻礙州內發展，並且導致投資者跑到別的地方…...為什麼這些外人要嘗試干預，並且教導我們在自己的州要怎麼做？

經過多月擾攘，「森林城市」在2015年復工，不過填海面積由原先計劃的1978公頃，大幅下降三成到1368公頃。

負責建設的碧桂園太平景公司稱，在多個場合與素有世界航運咽喉之稱、位於鄰近新加坡的丹戎帕拉帕斯港口溝通後，同意提供1000米緩衝帶。

該公司聲稱，對方要求的緩衝帶寬度只是500米，同時強調該地產發展項目位置並沒有在有關港口航道當中，而且那個位置本身便是水深較淺，貨船無法通行。

事實上，「森林城市」只是馬來西亞中央政府與地方蘇丹權鬥的縮影。馬來西亞總理納吉布被指在2015年把7億美元從政府全資擁有的1MDB公司資產轉移至屬於自己的私人賬戶，包括柔佛蘇丹依布拉欣等地方統治者群起攻之，造成納吉布民望急跌，明年大選情況不容樂觀。

納吉布自然不會就此罷休，利用政府中人攻擊柔佛蘇丹。9月初一間柔佛境內的洗衣店寫明只招待穆斯林，柔佛蘇丹翌日下令稱柔佛並非塔利班統治，要求洗衣店不能有歧視行為否則將會被關閉，洗衣店東主隨即道歉並取消相關措施。不過大馬政府的回教發展局（JAKIM）傳教士扎米漢（Zamihan Mat Zen）稱「華人衣服有屎」，認同洗衣店做法，並涉嫌對柔佛蘇丹粗言穢語，被解讀為挑戰蘇丹權威，惹來全大馬9位世襲統治者不滿，他們召開大馬統治者會議公開譴責扎米漢。最終警方以煽動罪拘捕扎米漢，在中央和地方的攻防戰當中，地方勢力贏得一場小勝利。

馬來西亞政壇原本奉行世俗主義，把政治和宗教分開，然而納吉布在失勢之下，有意無意拉攏親穆斯林政黨。而對於各州世襲元首，尤其是勇於發出反政府言論柔佛蘇丹，他早已心生不滿，欲以各種方法加以制衡。

中國禁售　禍不單行

工程得以繼續順利施工，並在銷售時借助「一帶一路」招牌，成功吸引大量中國買家。截至去年，項目已出售約180億人民幣（約211億港元），當中多達70%買家來自中國，可見中國市場是項目成敗關鍵。

可惜好景不長，今年1月中國外匯管理局規定，個人兌換外匯時需填寫購匯用途，同時聲明不會將外匯用於購買境外房地產。新政策對項目構成致命打擊，今年4月北京、上海等多地「森林城市」示範單位中心關閉，部分已落訂的買家要求退訂，引發退訂潮，碧桂園和依布拉欣的如意算盤未能順利打響。

把所有交易透明化，公開這個投資項目所有文件，由員工人數、投資者國籍、買家背景、交易銀行及所有外流資金文件。坦誠以對，毫無隱瞞。

70萬中國人左右大馬政局？

馬來西亞大選原定2018年8月舉行，外界普遍預料現任總理納吉布將提前舉行大選，選戰攻防戰已悄然展開，而這個備受爭議的地產項目，亦成為納吉布被攻擊的議題之一。

曾擔任大馬總理22年、現為土著團結黨（PPB）主席馬哈蒂爾（Mahathir bin Mohamad）已經年過90，他被指或參選新一屆國會選舉。PPB成員主要來自巫統黨內不滿黨主席兼總理納吉布領導而退黨的前黨員。

馬哈蒂爾借勢批評「森林城市」項目，稱自己鼓勵外商投資大馬，但不能把大量本土房產賣給外國人。他批評，日後將會有70萬中國人在「森林城市」居住、獲得公民權，足以影響大馬選舉，認為柔佛方面需要公開更多有關地產項目的細節。

「聽信森林城市謠言，如同叛君」

「夠了！我克制自己不要對馬哈蒂爾以及其支持者，針對『森林城市』所引發的爭議進行評論。」見到自己投資的項目變成標靶，依布拉欣以嚴詞反擊。

他在今年3月時表示，所有干涉和分裂柔佛的人，應該滾出柔佛。他斥責散布和聽信「森林城市」謠言的人，稱這類行為「如同叛君」，又表示一旦別有用心的人士得逞，最終受害的只有柔佛子民。

隨著大選臨近，類似的攻擊恐怕只會陸續而來。「森林城市」早已非單純是一個地產發展項目，而是大馬政治格局的縮影：中央與地方政府角力、政黨之間的爭持、與鄰國新加坡的關係、牽涉中國投資者和發展商利益，層層利益關係和政治糾結緊纏在一起扭作一團，難解亦難分。