多國首置上車盤面面觀　英國擬建蚊型盤　非洲人有車唔上事出有因

行政長官林鄭月娥下月發表《施政報告》時將公布「港人首置上車盤」詳情。英國倫敦也在實行類似的計劃，目標是讓更多年青一輩能在市中心工作，對經濟及創造就業都有好處。一些國家或城市也在推動類似計劃，目的都是希望助人安居樂業，只是成效往往多種因素影響。

倫敦：屋細價錢平　助青年上車

英國倫敦房價之貴全球排名第三，僅次於香港。想要在倫敦市中心置業，買樓的首期平均要付9.6萬鎊（約96.4萬港元），使得不少年輕人望而卻步。

市政麼為免愈來愈多的人才因此遷至倫敦近郊城鎮，跟包括U+I在內多個發展商合作，斥資2500萬英鎊（約2億６千萬港元），興建約1000個微型公寓，幫年輕人上車。

這些微型公寓售價低於市價至少20%，面積最小的僅有19平方米（約205呎），遠低於倫敦政府建議的37平方米（約400呎）的標準面積。這些對於英國人來說名符其實是劏房的單位，座落倫敦黃金地段Zone 1，而政府設定的售價，將比市價較易為準業主所能負擔。Zone 1單人房月租約由600鎊起跳。

能負擔得起倫敦樓價的只有那些非常有錢的人，也有可能是暫時居於物業，或者是住在社會福利屋（council house）中。

英國的一家智庫Development Economics周二（9月12日）發表的報告將指出，如倫敦在應對住屋問題方面再沒有切實有效的解決辦法，這座首都最終可能變「鬼城」。智庫建議稱，如在倫敦市中心設立5個試點，就會為城市製造逾千工作機會以及多2億鎊的收入。比起在同一地點開發的傳統物業項目，這類新項目會引入約3500名在職成人。

「愈來愈多的人在選擇居住地點時，會優先考慮地理位置而不是面積大小。」智庫的盧卡斯（Stephen Lucas）介紹說，「因此建造夠多、高質素且近中心的房子對倫敦未來經濟、社會和文化的發展至關重要。」

加拿大：為單親家庭度身訂造

加拿大政府、薩斯克徹溫省（Saskatchewan）、里賈納市（Regina）政府，聯同非牟利機構Gabriel Housing Corporation聯手，貼心地為當地單親家庭提供他們負擔得來、安穩及長久的住房計劃。

這個計劃是一座樓高4層、合計有12個全新單位的建築物。當中包括6間約450平方呎的一房單位，以及6間約680平方呎的兩房單位。

聯邦政府及省政府將出資最多163萬加元（約1052萬港元）、市政府提供24萬加元（約155萬港元）作為經費及獎勵的一部分，Gabriel Housing Corporation以現金、土地權益及按揭融資等形成支持這項目，價值約110萬加元（約710萬港元）。

摩洛哥：要貧民區絕跡

北非國家摩洛哥2004年推出一個名為Cities Without Slums（暫譯：沒有貧民區之市）的計劃。政府在全國、特別是該國西部港口城市卡薩布蘭卡（Casablanca）興建廉價的住屋單位。政府合計斥資約32億迪拉姆（約68億港元），以這類新型住屋重新安置130萬人。52個城市及鄉鎮已宣布貧民區絕跡。惟聯合國指該國2015年尚有260萬人、或約13%城市人口仍住在貧民區。

政府通過向私營發展商提供獎勵，讓後者建築不少約50至100平方米（約538平方呎至1076呎）的單位，以不高於25萬迪拉姆（約53萬港元）發售。它們只供首次置業人士購買。當局亦鼓勵建築商推出售價不高於14萬迪拉姆（約30萬港元）的單位，讓薪水低微的打工人，還是有成為業主的機會。

摩洛哥的「沒有貧民區之市」計劃，並未能完全解決貧民區的問題。該國樓市在金融風暴後仍然蹣跚，惟樓價持續走高，2017年第二季，當地住宅銷售量較第一季升7%。摩洛哥建築師葉海亞（Yachar Bou Yahya）指出，一幢半獨立的聯排別墅每平方米售價達2萬迪拉姆（約4.3萬港元），跟一幢豪華別墅的售價一樣。

非洲：土地問題最困擾

推出上車盤助年輕人升級當業主，不只是香港及倫敦等已發展地區的專利。非洲埃塞俄比亞（Ethiopia）、安哥拉（Angola）及喀麥隆（Camerron）都有類似措施，只是效果並不理想。

埃塞俄比亞的計劃其實非常進取，惟未能達到預期效果，主因大部分當地人都無法應付置業的開支。即使是順利一屋在手的人，應付每一期供款對他們來說都是不容易。故此部分人寧願租屋住，或移居別處。

安哥拉的羅安達（Luanda）最近在郊區推出公營住屋計劃。這總值35億美元（約273億港元）項目所供應的物業，每個低至8.4萬美元（約65萬港元）。喀麥隆政府的公營住屋計劃，是面向該國80%人口推出。埃塞俄比亞也花了逾10年來興建售價偏低的住屋，但為何這些國家的計劃都不能成功呢？

成本高與以及業界積習是問題之一。非洲的混凝土價格，是全球市價約3倍。此外除了埃塞俄比亞，大部分非洲國家政府都以向發展商給予補助的形式，讓民眾買得到低價房屋。

此外政府及建築商往往被整個行業拖後腳。全行發展不足、缺乏競爭，受限於差劣的基建、缺乏工人以及原材料價格，都令政府難以在這方面做出成績。《經濟學人》報道，加納（Ghana）最大建築商在過去10年，僅建成3500個單位。

監管不當也是導致樓價上升、業主難以上車的原因。有些非洲國家多禁用本土出產材料，因想以它們出口賺更多錢。有些國家則就出售建築原料設定最小批量限額。不少住在鄉鎮的非洲人都索性自行建屋，而在這等限制下，他們多是住在貧民區。

最後就是土地問題。非洲幅員遼闊，但城市土地供應非常少，《經濟學人》報道這片大陸上僅10%的土地是有註冊以及可供買賣的，而土地價格往往被大幅調高、善價而沽。以埃塞俄比亞首都亞的斯亞貝巴（Addis Ababa）為例，一個地租年期長達99年的商業中心，售價竟是每平方米1.5萬美元。

私營發展商及銀行都肚滿腸肥，但在平均按揭利率高逾20%的非洲，還有土地法提供的保障與執行同樣難予人足夠信心的情況下，普羅大眾即使有上車盤計劃，都不一定能擁有屬於自己的安樂窩。

（綜合報道）