【柏林租管．五】歐美租管「狂潮」：巴黎紐約奇招拯救失衡樓市

本系列前文提到，西班牙加泰隆尼亞政府急進地祭出租金管制措施，卻因為引起海外投資者的恐慌情緒，導致撤資潮，最後令租盤市場價格不跌反升。觀乎歐美各大城市，樓價升溫一直纏繞政府，如何妥善地令樓市降溫，是一道大難題。除了德國柏林、西班牙巴塞隆拿，法國巴黎和美國紐約在這兩個月，也不約而同地推出了不同程度的租金管制措施，應對各自的地區租金問題。（此為【柏林租管】專題系列之五）

Airbnb導致巴黎房租飆升

法國巴黎的樓價一直位於世界前列。根據德意志銀行發布的《2019全球物價報告》（Mapping the World's Prices 2019），巴黎市區的兩房單位平均月租達2,455美元（約1.92萬港元），排名全球第五。近年，巴黎樓價急升，除了因為樓宇炒賣之外，更因為民宿出租網站Airbnb的普及。

由於巴黎的住宅單位短期出租服務愈來愈多，不少業主把單位放到Airbnb網頁，以便租給遊客或尋求短期租約的租客，變相使傳統租盤供應減少，租金節節上升。昂貴的租金迫使巴黎市政府正式推出租金管制措施。是項租金管制措施主要是為巴黎各區按照各自區域的租金水平而釐訂參考租金，規定業主訂定的租金不能比所屬地區的參考租金高出超過兩成。

租金管制措施在今年7月1日正式實施，其實法國政府早在2015年已有租金管制措施，但兩年後遭到上訴而被推翻。及至2018年，政府才再次成功立法，容許國內各個城市推出租金管制。今年，巴黎終於正式推行分區租金管制。

從巴黎的例子可以看到，全球大城市共同面對的樓市升溫、與居民收入比例不對稱的問題，除了是因為房地產活動過於熾烈，導致住宅價格不合情理地上升之外，出租民宿、短期租約在互聯網經濟急速發展而變得普及之下，也大力拉高了城市租金水平。這對於沒有物業的居民來說，變相是剝削他們的住屋權利。加上歐美民眾的租住意識一般較強，租盤市場供求熾熱——從柏林超過八成人口租住單位便可看到，租盤市場的變動與居民的安居樂業息息相關。所以，要推行租金管制雖然困難重重，但各地政府也雷厲風行祭出「辣招」。

除了巴黎，還有美國紐約。今年6月份，紐約州政府正式通過立法擴張原有的租管措施，目標是規範市內樓價逾100萬美元的公寓單位。由於是次租金管制擴張是針對貴價單位，因此引起不少大業主及地產商群起反對。他們的理據是，租管理應是針對較舊的中低價租盤，目的是幫助經濟能力較差的人士，使到「人人有屋住」。然而，紐約州此次連帶針對高價租盤單位，不少大業主批評「過度民粹」之風已進入紐約，甚至惹起社會主義入侵美國的爭議。

數月前，紐約發生一場「反資本運動」，由民主黨新進眾議員奧卡西奧－科爾特斯（Alexandria Ocasio-Cortez，簡稱AOC）及其他左翼工會組織了一場反抗亞馬遜公司（Amazon）進駐紐約的運動。

租管擴張前紐約現左翼風潮

事緣本年初，美國電商巨擘亞馬遜計劃在紐約長島（Long Island）建造第二總部。不過，當地居民認為，亞馬遜的進駐會拉高物價，連帶樓價及租金上升，進一步加重原本居住在長島區附近的低收入階層的生活負擔。AOC及一眾工會領袖發起「反亞馬遜進駐紐約」的左翼運動，最終成功迫使亞馬遜擱置計劃。這場運動促使東岸城市要求擴大租金管制等遏抑樓市政策的聲音愈來愈大。紐約州在6月份祭出租管擴張措施，雖籌備了好一段日子，但在這時候推出，難免被人認為是在回應從本年初開始發酵的東岸左翼風潮。

這場左翼風潮其後更變成了一場「反資本運動」，形成紐約普羅階層與資本家的二元角力。就在亞馬遜宣布擱置長島建總部計劃後，有商會在華爾街鬧市買下燈箱廣告，批評AOC為首的一眾民主黨激進左翼政客，為美國「帶來社會主義」，並使紐約流失大量工作及產業發展機會。

紐約政府對於業主增加租金的幅度，一直以來都有管制。譬如在1971年前落成的單位，業主每年最多可以加租7.5%，但不能超過政府為同類型單位訂立的基本租金標準。紐約原本的租管政策，集中針對中低價、較為老舊的住宅單位。紐約州政府這次更大幅度的租金管制，範圍涉及樓價及租金較高的房產，將進一步加深資本市場既得利益者的不滿。

柏林的五年凍租計劃、巴黎及巴塞隆拿的分區釐訂租金，以至美國紐約的租管擴張，都是希望借助政府適度的「無形之手」，介入並非循正常規律發展的房地產市場。

住屋權是現代文明社會每一個公民的基本生活權利，可惜，觀乎全球各先進大城市，由於資本家、地產商，以及投資者的過度炒賣，而使其房地產市場幾乎無一倖免於瘋狂熾熱之中。

儘管在資本主義社會中，投機買賣，以財生財的資產增值手段難以避免，但是如何適度管制房地產市場，打擊肆意炒賣，讓低收入市民和夾心階層都可以得到基本住屋權利，是每個擁有行使公權力的地方政府，都必須正視及關注的議題。民生之重，正正在於保障每位市民的住屋權利。

上文節錄自第173期《香港01》周報（2019年7月29日）《留住「貧窮，卻性感」時代　柏林擬凍租保「住宅天堂」》。

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