【柏林租管．一】辣招凍租五年　留住「貧窮，卻性感」時代？

「貧窮，卻性感」（arm, aber sexy），前柏林市長沃維萊特（Klaus Wowereit）以此形容柏林這個極富傳奇的首都。一句自嘲，卻成為柏林人這十多年來引以自豪的口頭禪。每年超過1,200萬名遊客來到柏林，感受這兒獨特的文化氣息、悠閒的生活氛圍。柏林的生活成本低廉，而且歷經大時代洗禮，海內外大批藝術家被這個性感的城市深深吸引，並進駐創作。莊嚴的聯邦政府大樓、市內逾200座公私營博物館、400多家藝廊、滄桑卻別具生氣的圍牆遺址、無數街頭塗鴉及裝置藝術……柏林藝文興盛，名不虛傳。不過，這幾年，柏林有點「不一樣」。這座昔日的「平價住宅天堂」，近年房地產價格出現瘋狂的漲幅。就在柏林樓市開始翻天覆地之際，柏林政府今年6月公布新的租金管制措施：在2020年開始，五年內住宅租金一律不准上調。市政府能否藉強力的租務管制，讓這座城市停留在「貧窮，卻性感」的光輝時代？（此為【柏林租管】專題系列之一）

說起柏林，人們往往想到柏林圍牆。二十一世紀的現代柏林故事，可由柏林圍牆倒塌說起。自1990年10月3日*東西德統一後，這座位於歐洲東北部森林地區的德意志首都，注定走上一條與其他歐陸城市不一樣的道路。

東西德統一：1990年3月18日，東德舉行首次民主選舉，東西德隨即展開統一談判。同年10月3日，兩德正式統一，同日在柏林舉行統一慶典。12月，科爾（Helmut Kohl）成為統一後的德國第一任總理。

砸破邊界包容貧富　成平價住宅天堂

柏林圍牆倒下以後，市政府並沒有讓柏林像其他大城市般發展成為一個集中於金融、地產等第三產業的典型首都，反而借助原來東西柏林之間的經濟差距及獨特性，慢慢建設成一個適合中產至低收入人士居住的宜居城市。政府更利用柏林的歷史內涵，扶植文化創意產業。故統一後的柏林，很快成為全歐洲最知名的藝術之都。

據統計，踏入二十一世紀後，柏林每年的文化產業總產值接近200億歐元（逾1,740億港元）。正正因為市政府沒有矢志「改造柏林」，讓其隨性發展，2008年前，柏林倖免於因急促城市化而地價急升的「都市病」。

冷戰期間，東德的生活指數偏低，低下階層貧困人口較多。兩德統一後，東柏林與西柏林的融合，令到整個柏林都市圈在上世紀九十年代至千禧年代的樓價及物價指數相較其他德國大城市為低。過去二十多年，陸續吸引大批來自鄰近城市的藝術家、基層勞工來到當地尋找機會。自2008年環球金融海嘯以後，多國陷入財政危機，並遭受樓市泡沫爆破牽連，房地產市場一蹶不振。本來不太依賴投機產業或地產市場的柏林，反而成為其他國家經濟移民的理想避險地。號稱「平價住宅天堂」的柏林，吸引不少投資者進駐。2008年以後，當地居民數目負增長的現象大大逆轉，城內常住人口愈來愈多。

更甚的是，踏入2010年以後，逃避戰火的中東、北非難民如潮水般湧入，進一步使市內人口膨脹。在房屋供不應求的情況下，柏林的樓市轉趨熾熱。單是2018下半年，柏林的房租水平便上升了9%。回首2017年，柏林更是全球樓價上升幅度最大的城市，一年內升幅超過20%，比香港的15%還要高。

熱門租盤設睇樓團　逾百人申請租住

居德港人Cherie今年1月搬進柏林，回想當初租樓，曾遇上及聽過不少趣聞，正好反映現今柏林住屋嚴重供不應求的現象。Cherie提到，柏林市中心一些熱門租盤會舉辦「睇樓團」，隨時有上百人參加。若有意租住便要「填表遞form」，有些業主更會接獲逾百宗「申請」。但這些僅是「租盤」，參觀者並非想買下單位，只是想租住。「僧多粥少」，正好用來形容柏林房屋市場現況。

「由於實在有太多人想租屋，有些人會想到一些tricks（花招），讓自己順利租住。」譬如有些申請者會多找一個異性扮作伴侶，增加被揀中的機會。因為業主會覺得有伴侶者的收入比較穩定，拖欠租金的機會較低，所以通常伴侶成功租住單位的機會較高。

根據德國政府統計，目前柏林常住人口約370萬人，其中大約85%的常住人口屬於租客。租屋的人比起真正想買樓自住的人多。Cherie也留意見到租盤的流動性很大，「有朋友試過連續一年半不斷『換短租』，這邊住幾個月，又搬到那邊住幾個月，市面上的短期租約可不少。」

房屋租金節節上升，對於中低收入的租客來說，是沉重的生活負擔。近年，柏林市內針對租金不合理飆升的示威行動愈演愈烈。市政府亦料到過熱樓市將對柏林造成前所未有的衝擊，除了讓柏林失去宜居城市的優勢，同時也會使大批中低收入人士遷離，令這座城市失去原本多元包容的特質。

其實早在凍租「辣招」出爐之前，柏林市政府過去一直有釐定租金上限、購買私人土地，以維持保障性公共房屋供應等措施，冀穩定樓市，惟一直未能遏抑樓價。於是，在政黨的長期倡議下，柏林市政府終於大刀闊斧，祭出租金凍結的殺手鐧，以辣招遏抑樓市升溫。而且，今次這項租金管制措施屬「一刀切」，劃一應用於絕大部份的私營房屋和部份政府興建的公寓單位。

「如果我們（柏林）不希望像倫敦一樣，連律師、醫生都要與人合伙租屋……那麼我們便需要做一些事情。」德國財政部長肖爾茨（Olaf Scholz）在《法蘭克福匯報》（Frankfurter Allgemeine Zeitung）撰文寫道，希望柏林人諒解市政府祭出「凍租五年」所帶來的社會不便。

無獨有偶，＊紐約、巴黎兩大城市，最近也先後立法規管過熱樓市。柏林平均樓價比這兩座城市低很多，卻比它們採取更進取的樓市管控措施。有分析認為，柏林的五年凍租措施將成楷模，吸引更多大城市參考。儘管各城市不至於出動租金凍結措施，但也因柏林的先例，或會採取較強力的樓市管控措施。

紐約州：在6月份通過收緊租管條例，取消空置紅利（vacancy bonus）、進一步規範市內價值超過100萬美元的公寓單位等，矯正過去租金條例過分向業主傾斜的不良現象。巴黎：在7月初也宣布重推租金上限管制，政府為各區單位設定參考租金，日後單位租金不能比參考租金高出20%。

壓抑樓價辣招過辣　小業主或受拖累

柏林的租金凍結措施要2020年1月才正式推行，自然是給予業主和發展商一段空窗期，減輕租金凍結措施帶來的陣痛，以免加劇樓市亂局。不過，即便有半年緩衝期，如斯進取地推動租金凍結，有人歡喜，難免也會有人愁。普羅市民能否真正受惠，也是另一疑竇。Cherie表示，現在所有住在柏林的人都十分留意這套租金凍結措施。然而，她本人認為，成效或未必如想像般大。

現今柏林的房屋問題，除了源於大量地產投資和樓房炒賣，更核心的問題在於供應量不足，空出來的單位數目供不應求。這不代表多建新盤便能解決問題，因為地產商為了牟取更大利潤，往往推出很多中高價位的住宅，但大部份租客都偏愛較廉價的租盤。

Cherie擔心，柏林市政府提出凍租五年，業主和地產商會覺得未來五年的利潤增長空間有限，轉而集中火力推出買盤求售，最終反而導致房屋市場的樓價沒有回落，租盤卻不斷減少，加劇「僧多粥少」的根本性問題。

居住在德國的香港人石賈墨指出，德國畢竟是福利主義國家，一向在租務管制上十分進取，所以很多人都不介意政府採取較嚴厲的措施。不過，他也同意凍租五年對於樓市降溫的幫助不大。他解釋，柏林及其他德國大城市早已有不同程度的租金管制措施，以遏止樓房炒賣。每個業主希望提升租金時，都需要參考同一地區的物業價格增幅，從而釐訂加租的幅度，不是說要加多少就能加多少。

「全德國都有租金管制，但柏林這個租金凍結措施比較『粗暴』。我認為其他城市不應仿傚，因為本身的管制已經相當足夠。」他認為，柏林樓價大幅上升的主要原因與其他大城市相近，都是因為大地產商看準了城市發展是投機炒賣的機會，冀推高樓市。所以，柏林的租金凍結政策，應該是針對大型房地產商發放的「辣招」，而不是凍結全部物業的租金。

石賈墨指出，新推出的租金凍結措施，對象「一視同仁」，無分單位的面積大小、價格，一刀切政策企圖令樓市降溫，並沒有聚焦於解決問題，很容易被認為是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的措施，而且可能造成更大副作用，包括損害自住業主應有的議價權利。譬如，建築成本逐年攀升，住屋成本及應有價值會相應提高。若五年內不准上調租金，這對一眾小業主不公平，白白與大地產商共同「受罪」。

再看深一層，作為業主，既然未來五年不能調整租金，也就失去為物業投資增值的意欲，結果恐怕會使大量住宅單位欠缺維修保養，整體住屋品質隨之下降。

上文節錄自第173期《香港01》周報（2019年7月29日）《留住「貧窮，卻性感」時代　柏林擬凍租保「住宅天堂」》。

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