【柏林租管．二】惠民與民粹一線之差　巴塞羅拿的反面教材

租金管制一直是經濟學和社會學極具爭議的課題。在自由經濟社會，缺乏經濟誘因的地產市場，未必有利城市持續發展。同時也有些學派認為，福利主義式提倡「人人有屋住」，變相就是在「養懶人」，直接滋生民粹成分的弊病，讓城市喪失增長活力。（此為【柏林租管】專題系列之二）

樓價高企的問題一直困擾着歐洲大城市，例如法國巴黎、英國倫敦、瑞士蘇黎世和愛爾蘭的都柏林，均位列全球十大樓價最高城市之中。如何避免樓市過熱，是各國政府急欲解決的問題。但要知道，在自由市場處理房屋的供應量，意味着政府的「有形之手」需更加強硬，以控制資本市場變動，這難免導致意識形態之爭。

柏林公布五年租金凍結計劃後，有地產商批評，指是過分受福利主義思維引導的民粹措施，無助於柏林經濟發展。即便德國總理默克爾（Angela Merkel）也開腔質疑：柏林市政府是否真的有需要實行如斯進取的租金凍結措施？

大型地產發展公司Deutsche Wohnen的發言人Manuela Damianakis今年4月在《華爾街日報》訪問中提到，柏林市政府凍結租金的措施，會令很多投資者及地產公司失去投資意欲，應付需求的新建樓宇愈建愈少，供不應求的情況日趨惡化，樓價最終只會不跌反升。

Damianakis的看法不是杞人憂天，而是前車可鑑。今年3月，西班牙的巴塞隆拿（Barcelona）政府推出了新措施，規定發展商需要以各區的基準上限釐訂租金價格。類似租金管制措施並不鮮見，但滋生出的社會問題，卻值得當政者深思。西班牙這十年一直飽受財政問題所困擾，低迷的樓市卻吸引了跨國地產投資公司大舉購入私人物業。

例如美國著名投資管理公司黑石集團（Blackstone Group）自2012年起，乘着西班牙金融危機白熱化，在房地產市場大舉投資數以十億計美元，加上其他投資者紛紛沾手，首都馬德里（Madrid）及巴塞隆拿等大城市的樓市紛紛熾熱起來。在2014至2017年期間，馬德里和巴塞隆拿的住宅租金平均上升了60%。

於是加泰隆尼亞政府祭出租管「辣招」，結果卻立竿不見影。由於政府推動租管過急，並沒有依據巴塞隆拿自身樓市根基脆弱的現況，先局部試水溫，再考慮全面實施相關政策。巴塞隆拿極度依賴外商資本支撐住宅市場，而「辣招」卻掀動海外投資者的恐慌情緒，他們或撤資避險，或將單位改租為售，導致租盤減少，租金價格不跌反升。措施出台後短短兩個月，租盤市場平均價格上升了7.5%，短短幾月市內的租盤出現混亂場面，市政府也始料不及。

施展政治智慧　懷舊不等於否定發展

柏林的情況亦近似，城市以外的熱錢流入，支撐市區樓市膨脹，但這個發展只是泡沫，如此急劇的樓價升溫，顯然不是市場健康發展的正常程序。為政者如何積極應對樓市的惡性循環，拿捏平衡，既不造成投資恐慌，又能理順樓價，便是最考施政智慧的一環。

兩德統一以來，各項城市基建、樓宇修復工程等，使市政府的財政支出數字愈滾愈大，債台高築。市政府更曾經因此向聯邦政府尋求經濟援助，但憲法法院卻判柏林市政府敗訴，認為柏林的事「應由柏林自己解決」，沒道理要挪用全國納稅人的錢。直至2013年，柏林市政府負債接近600億歐元。

故此，「貧窮，卻性感」成為柏林人一直用作自嘲的話語。然而，自嘲並不代表沒自信，倒是面對現實的入世態度。

柏林曾經是年輕學生追尋理想、藝術家沉澱生命、擷取萬象靈感的勝地。柏林雖然「貧窮」，但它有的是不朽傳世的人類共同回憶、標誌愛與和平的歷史遺產，這統統建構成柏林醇厚的文藝內涵。當地人不希望柏林特立於世的氣韻因過度商業化而消逝。

留住「貧窮，卻性感」的時代，相信是柏林市政府，也是很多柏林人對未來的希冀。發展雖然很重要，但要有序，拒絕盲目。

上文節錄自第173期《香港01》周報（2019年7月29日）《留住「貧窮，卻性感」時代　柏林擬凍租保「住宅天堂」》。

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