【樓市狂潮】兩城同推辣招　為何獅城樓價跌足3年　港樓卻續升？

香港樓市狂潮持續，私人住宅售價指數連升11個月，再創有紀錄新高。與此同時，另一亞洲國際大都會新加坡私人樓價卻連續14個季度下跌，是該國自1975年開始統計以來最長的跌浪，較2013年的高位下挫近12%，教不少港人「葡萄」。
香港與新加坡，同屬外向型經濟，資產價格又因熱錢流入而水漲船高，最終逼使兩地政府推出多項樓市辣招，但為何港產「辣招」卻失效？

翻查資料，新加坡早於2009年推出樓市辣招，香港則在2010年開始有辣招出台，時間相若。兩個城市採用的辣招亦大同小異，新加坡方面有賣家印花稅﹙Seller’s Stamp Duty，SSD﹚、額外買家印花稅﹙Additional Buyer’s Stamp Dudy，ABSD﹚，香港則有額外印花稅(Special Stamp Duty，SSD)、買家印花稅(Buyer’s Stamp Dudy, BSD)等，同樣是為了打擊樓市炒風，增加炒家的交易成本。

不過，事後檢討，結果卻大不同。據新加坡市區重建局數據，當地今年首季樓價下跌0.5%，已是連續第14個季下挫，創下該國1975年有紀錄以來最長跌浪。如果自2013年高位計，新加坡樓價已累跌11.7%。反觀香港，差餉物業估價署公布的最新數據顯示，本港私人住宅樓價已連續4個月創新高，截至今年2月份私人住宅售價指數報312.8點，連升11個月，再創有紀錄新高。

港私樓落成量無大增

樓價升跌向來都取決於供求關係，雖然香港及新加坡雙雙出招壓抑樓市，但美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，兩地樓市的供需面不同，不能直接比較，結果也不盡相同。

先從供應說起。劉嘉輝指出，新加坡很多人住在政府提供的組屋（HDB Flat），私人市場佔樓市較小的一部份，在需求不大的情況下，一旦私人市場的供應和空置率增加，私樓樓價自然出現較大的跌幅。根據最新資料，新加坡樓市已出現供應過剩的現象，該國私樓空置率處於11 年來最高水平，預料要3年才能完全消化，是新加坡私樓價格下跌的一大原因。

至於香港，私樓市場龐大，其供應量近年其實沒有明顯增加。以2016年為例，差估署原本預測本港私樓落成量達到1.8萬伙，但最終實際落成量只有1.46萬伙，只有預測的8成。12年至15年本港私樓落成量分別為1.01萬伙、8,254伙、1.57萬伙及1.13萬伙，遠低於2004年的2.6萬伙。

獅城從供應面着手

另一邊廂，翻查資料，2008年左右，新加坡政府興建的組屋數量一度由每年平均約兩萬多個單位，跌至只有數千個單位，再加上外地熱錢湧入投資，令新加坡樓價升了約一倍，引來不少年輕人大怨「上車難」。為平息民憤，新加坡政府除了推出辣招外，還大增單位供應，2014年，新加坡新組屋單位竣工更是到達了2.8萬個單位的歷來最高紀錄，後來也一直維持在較高的水平。

由於新加坡​政府潛在土地儲備豐厚，令政府可以操控單位供應，長期主導樓市發展，只需適當時候透過「加辣」、「減辣」控制短期樓市不致成為「脫韁野馬」，便可解決「住屋難、住屋貴」，這個困擾不少大城市的深層次矛盾。相反，香港政府並沒有加大力度興建公營房屋，公屋供應量遠追不上市民的需求，輪候時間創下15年來新高；同時，私樓供應未見大升，致令港樓價格維持在高水平。所以，新加坡與香港同是推行類近的辣招，但前者樓價累跌一成多，後者樓價卻不知何時才會有轉勢回跌的一天。

曾淵滄︰新加坡政府有「無限的地」

正如不少樓市專家指出，辣招只能夠是短期措施，要令樓價回到正常水平，關鍵在於重整樓市的供需。城大管理科學系特約教授曾淵滄直言，兩地樓價走勢大不同，跟辣招和推行組屋與否的關係不大，主要原因是土地供應問題，「你無辦法增加供應，點壓都壓不到，辣招只有短期效應。」曾淵滄說。

他形容，香港土地不是沒有，地少人多只是假象，問題是反對聲音大，主要問題是「政治問題」。「這個問題你問梁振英他最了解，他也說香港有好多地，只是用唔到。」曾淵滄續稱，這令香港新加坡樓市大不同，「香港政府找不到地，新加坡政府就有無限的地。所以香港只可以壓抑需求，無辦法增加供應，但新加坡則兩樣野都做。」

辣招難阻內地客

此外，香港與新加坡樓市在需求方面亦有不同。劉嘉輝稱香港和新加坡其中一個比較大的差別，是香港靠著內地這個很大、而且經濟發展強勁的經濟體，「這問題是兩睇，有人覺得好處是有大靠山，也有人有人覺得不好處是將樓都炒貴了」。相反，他表示，內地去新加坡買樓的人則較少，新加坡海外投資者主要是馬來西亞等地比較多。

香港和內地的緊密關係，加上在人民幣貶值及內地壓抑樓市的背景下，內地人來港置業已於去年回升，令部份辣招尤如被「廢武功」。以2012年香港推出的買家印花稅﹙BSD﹚為例，雖會向非香港永久性居民買家徵收15%稅率，但由於有不少在港工作或讀書多年的「港漂」已擁有香港身份證，令BSD的效用大減。根據香港入境事務處公佈的資料，截至2015年底的12年間​，通過多種就讀、就業簽證計劃​獲批入境的「港漂」數目有15.96萬​人。按照《基本法》規定，內地居民在香港連續居住7年以上便可獲得永久居留權。入境處沒有資料顯示實際有多少名「港漂」已變永久居民，但智庫香港集思會過往的研究稱，約有28%「港漂」會選擇「入籍」而成為新香港人​。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處數據資料顯示，去年內地買家一手宗數比率連跌4年後再度回升至近14%。一手住宅個人買家登記中，按已知買家姓名作分析，內地買家（以買家姓名拼音辨別）購買本港一手物業所佔的註冊宗數比率大約13.8%，較2015年9.7%增加4.1個百分點，創下自2012年BSD推出後的4年新高。至於二手住宅市場，內地買家佔比同樣創下4年高，比率也由2015年約4.5%升至去年約6.2%，增加約1.7個百分點。變相佐證即使有多重辣招，阻礙境外投資者來港買樓，但仍難阻「入籍港漂」對港樓之需求。​