【二按真相】借錢容易　日後轉按隨時要補差價

金管局去年初實施收緊按揭措施，700萬元以下自用物業一律只可按6成，不少地產商紛紛「變陣」，透過二按或高成數一按吸引上車一族入市。然而二按借得輕鬆，每月供款及壓力測試又是如何計算？之後想轉按，又是否容易？

首期67萬    月供至少2.57萬元

我們就以恒地新盤長沙灣南昌一號最新公布的2號價單，最平入場費664.6萬元的7D單位為例，如果買家向銀行做6成一按，再向發展商指定的財務公司做3成二按，首期約67萬元。供款負擔方面，目前一按息率為1.7厘，而二按息率首3年為3厘﹙P-2厘﹚，第4至5年為4厘(P-1厘)，其後在不加息的情況為6厘(P+1厘)。借足9成按揭計，首3年每月供款25,780元﹙3厘息﹚，第4至5年月供26,734元﹙4厘息﹚，其後月供28,632元﹙6厘息﹚，相比首3年每月供款多出2,852元，供款負擔增加超過11%。

不過，要成功借足9成，須要通過相關的壓力測試，包括一、二按的供款總和，在當前利率下不可高於月入5成；在加息2厘後，不可高於月入6成。很多時，發展商二按都是分段計息的，例如「首2年P-2%，其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試，以7D單位為例，若要達到壓力測試，最低家庭入息便要65,193元。

5年後想轉按   樓價要升26.4%

正當以為5年之後，享受完「低息」後打算向銀行申請轉按，就可以減低供款利息，但如果屆時按揭措施仍然維持700萬元以下物業一按最多6成，買家則要期望該單位樓價在5年內最少升26.4%，即由664.6萬元升至約840萬元，才不用補回當中差價。