【樓市現曙光？】相隔6年　租平過供重臨

美國持續加息已成定局，樓市前景未明朗，但多個屋苑近日已出現「劈租潮」，其中天水圍嘉湖山莊一個3房戶租盤，成交月租低至8,600元，較每月供款逾1萬元低超過一成。業界預期，多個大型新盤陸續入伙，加上本港加息周期臨近，將重現六年前普遍「租平過供」的情況。

據過往數據，當按揭息率處於3厘以下，市場普遍是「供平過租」，即每月供樓支出較租金低。惟當息口上調，便會漸漸轉化為「租平過供」。雖然本港仍未隨美國加息，但近日已重現2009年「租平過供」情況，例如嘉湖山莊美湖居一伙低層三房戶，以8,600元租出。該單位的銀行網上估價約335至360萬元，假設採七成按揭，25年還款期，利率2.15厘，月供介乎1萬至1.1萬元，租平過供足足14%，若息口上調0.25厘，兩者差距將再擴大4%。

近日各大型屋苑連環出現劈租情況，且減幅動輒逾一成。如天水圍嘉湖山莊本月迄今連錄5宗3房戶的租賃均失守9,000元關口；屯門市中心一帶細價私樓屋苑亦紛錄「七字頭」租賃成交。就連市區樓亦難倖色，九龍灣淘大花園兩房戶月租跌穿1萬元，重返兩年前水平。

據中原地產統計，去年第四季全港100個大型私人住宅屋苑的平均呎租為31.6元 (實用面積計)，較第三季的34元跌7.1%，按季跌幅屬09年金融海嘯後最大，超越首三季的累積升幅。

租金下跌，除了因為現正臨近農曆新年前夕屬於傳統「淡季」，市場有大量新盤落成亦提供大批潛在租盤應市，單計今年第一季已有近4,000個單位即將入伙(見圖)，假設當中3成單位放租已有逾千個租盤，連同去年底入伙而尚未消化的租盤供應，租金水平可能進一步受壓。

行政長官梁振英早前在施政報告自詡解決樓市問題已「初現曙光」，利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，樓市「租平過供」將成大勢，尤其有新盤入伙的區份、及其同區二手屋苑租盤等，相信減租情況更激烈，預期全年中小型單位租金累跌一成。但他指出，市民選擇租樓抑或供樓，仍要視乎樓價變化及採用的按揭成數等，同時要視乎個人的還款能力。