【居屋之父專訪】新居屋點解賣得差？ 鄔滿海拆解滯銷真相
新一期資助房屋，包括沙田「綠怡雅苑」，開售近兩星期反應未如理想。被譽為「居屋之父」的房協主席鄔滿海接受《香港01》獨家專訪時，拆解多項銷售反應緩慢的因素。他認為綠表買居屋意欲減退，暫時難以推斷更多白表中籤者可以成功揀樓中，更一針見血地說：「居屋的綠表功能已變質，客觀環境下令最初目標無法達到。」
他透露，房協待今回新居屋銷售完成後，檢討把房協資助房屋項目與居屋一併推售的安排，不排除與房委會各有各做，以縮短房協項目的銷售程序。
新一期資助房屋已開售近兩星期，其中房協推售的沙田「綠怡雅苑」，1020個單位開售11天售出68個，與三年前出售青衣「綠悠雅苑」11天售出988個單位，絕對有天壤之別。
綠表功能變質致去貨緩慢
綠悠雅苑2013年4月開售，在短短11日，988個單位火速售罄；惟綠怡雅苑在相若的時間，卻只售出不足7%單位。該屋苑銷售反應緩慢，一直被外界詬病由定價至揀樓時間拖得太長，故出現跌市下定價「不貼市」、單位吸引力大減的問題。
事實上，綠悠雅苑是2012年11月底定價、接受申請至售罄，只需五個月；但綠怡雅苑去年12月定價，2月底接受申請，7月25日揀樓，單是開售前已拖延七個月，尚未計及售樓期或長達一至兩個月，而這方面很大程度上和屋苑與房委會聯合推售沙田嘉順苑及天水圍屏欣苑有關。綠怡雅苑暫售出的68個單位中，33個為綠表、白表家庭則有35個。
公屋戶無逼切需要改善環境
鄔滿海向《香港01》指出，綠怡雅苑銷情不理想，與銷售程序太長不無關係。他解釋，過往房協的資助房屋銷售期較短，樓市價格波動對銷情影響相對較低，因定價較「貼市」，但今次銷售期拖長，增加不穩定因素。
他分析指，居屋成立之初，是為鼓勵有經濟負擔能力的公屋居民，透過綠表購買居屋單位，騰空居住中的公屋以加快公屋單位流轉；惟時移勢易，今天綠表客對這個資助房屋階梯的熱情，明顯大不如前。「以往綠表比白表的興趣大很多，最終售出的單位比例大約是６比４，但現在我想一半也未必有。」
他解釋，以往公屋戶大多住在徒置區和廉租屋，不少人買居屋最大目標，是希望改善居住環境及質素。然而，近年新型屋邨的設計和配套設施漸趨完善，加上房委會於1988年宣佈推行「整體重建計劃」，將566座1973年以前落成的公屋屋邨分階段重建，「完成時都已經是2000年，好多樓仍然非常簇新，對公屋住戶來說，根本沒有逼切性(遷走轉換環境)，再計算一下，買居屋對居住環境，也不是改善太多」。
事實上，根據房協以往數字，綠悠雅苑開始接受申請時，單身人士、綠及白表家庭的比例，約為1比3比6，即使綠表申請者的選樓次序比白表優先，但最終白表購樓者仍佔大多數；綠怡雅苑暫售出68個單位中，33個為綠表、白表家庭則有35個。
劏房租貴 保留公屋更划算
此外，鄔滿海又認為，綠表客對新居屋反應不如前的另一因素，是公屋租金與市值租金的差距越來越大，令他們更傾向保留公屋單位，「公屋月租約1700元，但劏房已經漲到3000至4000元，保留公屋的誘因實在太大」。
他亦留意到，很多白表人士都是來自公屋家庭，「就算公屋居民，年輕一輩都會將自己剔出戶籍，令家庭不用交還公屋，我覺得政府長遠計，是需要檢討這個政策。」
房協考慮自行推售項目
鄔滿海表示，房協另外兩個施工中的屯門及將軍澳資助房屋項目，將於2017年底竣工，房協稍後會檢討今次銷售安排，將考慮日後是否與房委會分開銷售，「以往我們整個銷售計劃，包括申請、審核到揀樓，程序是很快、很短，銷售速度也很快，下次我們會再看看有沒有需要一起來賣，還是自己推出。」他續指，房協推售的居屋受《一手住宅物業銷售條例》所限，與房委會的做法不同，容易令申請者混淆和產生誤會，這是需要審慎考慮的因素。
建議綠表優先揀心頭好
綠表申請者對抽居屋興致怏怏，手持白表的市民，則視為大好「上車」機會。鄔滿海說：「綠表申請若沒有預期般踴躍，自然會有更多白表人士抽中。」他補充指，過去推售居屋單位，綠、白表的配額亦有差別，今次的配額比例調整為5比5，但若然希望更多的綠表申請者抽居屋，以騰出現有的公屋單位，需再檢討現行制度，「以前試過是綠表先揀樓，令他們可以容易買到心儀單位，對社會亦有好處，未來我們亦會再檢討。」