【土地大辯論．懶人包】一文睇晒土地供應方案優缺點

「土地大辯論」明日（4月26日）開鑼，《香港01》整合土地供應專責小組過往14次會議討論的土地供應方案，並歸納相關優缺點。小組最終向公眾諮詢的土地選項為何，仍要拭目以待。

短中期方案

1. 私人土地 / 公私營合作

面積：約1,000公頃估計可建單位：13.8萬至27.3萬伙

✓利用發展商建築及推廣專長，提供可負擔房屋，紓解建資助房屋壓力✓就較大範圍的地區同時照顧發展商及政府利益✓可釋放未被善用的私人土地資源✗    引起「官商勾結」的疑慮✗    運用《收回土地條例》需在法律等理據方面進一步諮詢法律意見✗    削弱本地農業及對具高生態價值的用地構成威脅

2. 私人遊樂場地契約（以粉嶺高球場為例）

面積：172公頃估計可建單位：4,600至1.32萬伙

✗    政府或需考慮遷置相關體育會（及其設施），才可釋放該用地✗    需考慮到私人體育會在體育「普及化」、「精英化」、「盛事化」等政策目標方面所作的貢獻✗    要探討是否需覓地重置，釋放用地需要一定時間

3. 推展土地用途檢討及改劃

✗    當地社區很多時候不會歡迎有關改動✗    要考慮現有公共設施及交通網絡能否應付人口增長✗    法定改劃的流程一般需時約11 個月，但可能因爭議大而延長程序

4. 空置土地 / 短期租約土地 / 臨時政府撥地

短期租約面積：2,450公頃估計可建單位：約33.8萬至66.1萬伙

臨時撥地面積：3,340公頃空置政府土地：140公頃

✗    某些鄉郊地區空置地夾在村屋、棕地、私人農地間，不適合發展

5. 佔地廣闊的康樂設施用地

數量：95幅

✗    設施廣為公眾使用，多毗鄰住宅或商業區，可供遷置機會不大

6. 空置校舍用地

數量：183個

✗    須考慮現正運作機構服務市民的功能✗    某些社福設施有特定的選址或作業要求

7. 棕地

面積：約1,300公頃估計可建單位：17.9萬至35.6萬伙

✗    部分棕地分布零散，即使整合發展，規劃格局亦未必理想✗    部分位於相對偏遠地區的私人土地，與生態敏感地區或山區相鄰✗    部分土地如錦田、石崗區，受制機場高度限制，發展潛力較低✗    重置棕地作業者或推高這些行業營商成本，影響最終用家的支付成本

中長期選項

8. 重置內河碼頭及東青山灣填海

內河碼頭面積：約65公頃東青山灣填海：68公頃估計可建單位：2.2萬伙

✓    龍鼓灘填海計劃可提供契機✓    可在用地興建多層大廈容納工業與棕地作業✓    為內河碼頭和附近用地的房屋發展建議帶來規模效益✗    發展房屋要先重置附近工業設施✗    內河碼頭用地受機場三跑系統的高度限制影響✗    要解決為道路帶來龐大交通流量影響✗    住宅用地可能與周邊土地運用存在衝突✗    青山灣是香港主要船籍港，填海會對漁業造成影響✗    青山灣毗鄰商業捕漁區，填海將對生態、漁業及其他環境造成影響

9. 中部水域建人工島

面積：約1,000公頃

10. 維港以外填海​

面積：400公頃 - 490公頃估計可建單位：19.1萬至34萬伙

✓    填海能創造大片新土地，可為新社區的綜合規劃提供較大彈性✓    不需收回私人土地及安置居民，對現有土地用途影響較少✓    是建立土地儲備最合適可行方法，以應付社會不斷變化的需求✓    可接收處理本地產生的公眾填料✗    部分填海地點鄰近生態敏感區，並會造成空氣污染、噪音等問題✗    需要大量資本投資，土地發展過程需時10 年或以上

11. 推展新發展區 / 新市鎮擴展項目 / 綜合發展區/ 市區重建

已規劃的新發展區及新市鎮：1,142公頃綜合發展區：614公頃

綜合發展區：✗    由規劃到落實需時長，由研究階段至首批居民入住需時最少15 年

市區重建：✗    重建在經濟考慮上不可行：大部分具高重建價值的用地已在過去數十年重建，老舊樓宇因重建而增加的地積比率越趨減少✗    住戶由遷徙至新單位落成需時五至六年，帶來額外房屋需要✗    業權分散和樓市熾熱，增加收購成本✗    與受影響人士尋求共識， 是一個高度政治化過程， 需時甚久

12. 郊野公園邊陲地帶

大欖及水泉澳的土地：約40公頃估計可建單位：7,500伙

✓釋出0.1%的郊野公園範圍便可增加40 多公頃的可發展土地，估計可提供約7,500 個單位✗    未有準確資料，確定是否所有郊野公園範圍都有同樣的生態價值✗    規劃及土地開發過程至少10年✗    會遭環保人士嚴厲批評

13. 岩洞及地下空間

面積：約4,500公頃

岩洞：✓提供空間容納公共或私營機構設施，以騰出土地作房屋或其他用途✓容納需要穩定、安全地下環境的設施，如檔案館、貨倉和數據中心✓不適合住宅用途，故可用於容納一些較難找到合適地面土地的設施，例如維修站、污水處理廠和靈灰安置所✗    成本高昂，每平方米地面積造價成本可能是所有土地選項中最昂貴✗    構想至實現可能需時10至15年

地下空間：✓在缺乏地面空間的地方（如舊區）提供有蓋的公共空間✗    需要面對消防、土地業權等技術問題✗    裝備及結構往往涉及高昂的運作及維修保養成本

概念性方案

14. 填平船灣淡水湖

面積：1,215公頃估計可建單位：30萬伙

✗    全港水塘總儲存量會大幅減少約40%，削減供水應變能力✗    其他水塘將需要取替船灣淡水湖，作為緩衝式或暫存東江水的運作功能，須興建額外的水務基礎設施✗    船灣淡水湖範圍內或周邊地區有三個具考古價值地點，發展將會令這些地點及重要生境受到影響✗    往返市區，可能會成為交通樽頸和出現擠塞情況，興建鐵路專線或涉高昂的建造成本✗    整個船灣新市鎮發展過程需時20年或以上

15. 重置葵青貨櫃碼頭 / 貨櫃碼頭上蓋建屋

面積：約379公頃估計可建單位：5.2萬至10.3萬伙✓碼頭範圍外約100公頃港口後勤用地以短期租約形式出租，收回只需按租約所訂期限向營運商發出通知，毋須賠償✗    上蓋發展所涉及的技術要求非常複雜，成本及難度極高✗    上蓋發展極有可能妨礙現有碼頭運作✗    279公頃用地為私人土地，收回前須先與土地業權人就方案達成共識✗    假如將後勤用地獨立分開發展作其他用途，將對碼頭運作造成極大影響，因而削弱港口競爭力，料遭業界反對

16. 鄉村式發展用地

面積：933公頃估計可建單位：12.8萬至25.5萬伙

✗    個別較完整地塊亦受限於地形、地區及基建限制等，對增加土地供應未必有太大幫助✗    削減「鄉村式發展」地帶的數目或面積，將引發是否需要相若數量的土地搬遷或安置，導致土地供應互相抵銷，淪為一場零和遊戲✗    要進行大量收回及清理土地工作， 並將涉及賠償及安置問題✗    需要時間解決可能會引發激烈辯論及爭議✗    相當部分空置土地為小型屋宇間的空隙或通道、斜坡、或其他零碎或形狀不規則地塊

17. 運輸基建上方發展

油麻地交匯處：10公頃估計可建單位：1,372至2,781伙✗    大型高架平台會影響周遭社區景觀、通風，也會產生噪音及空氣污染問題✗    產生額外交通流量✗    必要時下方道路或要全面封閉✗    高架平台處於寬闊主要幹道上方，高架平台需要使用長跨距結構，建築成本將會更高✗    須處理額外消防事宜✗    將產生物業擁有人的法定權益和業權問題，以及基礎設施的管理和維修責任及義務問題

18. 收回電話機樓用地

面積：17.4公頃估計可建單位：2,407至4,763伙•    只有5幅佔地較大，其中2幅位於市區•    49 幅用地將於2025年或之前租約期滿，政府正檢視及考慮有關用地的未來路向

資料來源：土地供應專責小組文件、《香港01》整理

上文節錄自第108期《香港01》周報（2018年4月23日）《 「土地供應大辯論」揭幕　是時候重塑土地利益格局》。

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