專訪｜內房「好日子一去不復還」　路勁單偉彪︰新現實是怎去生存

近年內地加強對各行業的調控及監管，特別是內房行業，限價、限購及「三條紅線」下，不少內房商陷入困境，更多開發商出現債務違約風險。在內地及香港均有不少房地產項目的路勁基建（1098），主席單偉彪接受《香港01》訪問時認為，受制中央的措施，內房商已經由「發展商」變成「製造業」，更明言未來兩年內地房地產市場將會好難做。

內地限貸、減債政策下，土地拍賣頻現「流拍」，民企一度「躺平」，有業內人士更形容房企「高增長、最好景年代已結束」。單偉彪指出，由於內地推出多項限制措施，內地房地產這個行業最大轉變是由發展商變成「製造業」，「內房限價，投地又有限制，兩者中間（利潤）空間有限，所以要做得快啲，做得平啲......慢慢變成一個製造業，而唔係發展商。」

現時「三條紅線」影響逐漸浮現，負債水平高的房企資金壓力爆煲，多家房企先後出現債務違約。單偉彪指，爆煲的結果不外乎公司被收購，或要「縮表﹙資產負債表﹚」，「拎啲存貨賣晒佢，借貸咪少咗。過程一定會賣多啲，而且要賣平啲先賣得走，變咗我哋未來兩年嘅對手，佢賺少啲，甚至唔賺錢都要買晒佢（項目），就係為咗還債。」他估計當出現債務違約的內房被淘汰或被收購後，市場才有可能回到較正常狀態。

競爭對手或「劈價」促銷

面對競爭對手將來或「劈價」式促銷，單偉彪坦言未來兩年將會非常困難，應對方法亦只能回到基本，「做工做好啲、快啲，質素好啲、周轉快啲，銷售渠道要不斷諗新嘢。基本功好過人哋係唔洗驚，長期一定贏，但你基本功唔好，點都輸。」

對於內地同業多年來均以「債冚債」方式去經營， 單偉彪認為，這種方式在過去十多年來一直可行，「 keep the ball rolling，對佢嚟講呢個形式非常啱。」惟只要其中一個環節出問題，就會演變仍今天的情況，「 佢要依靠係『樣樣順利』，賣樓要順利，發債順利，錢可以返嚟。」

有港商「抽身」離場

反觀本港發展商，經歷多次金融危機後，開始未雨綢繆，「知道一定會發生，只係唔知幾時，所以借貸特別低，（持有）100億借30億左右，你（內房）100億借400億，所以點解穩陣程度一定係香港發展商好。」但內房「債冚債」經營又是否錯誤？他坦言沒有所謂對與錯，「啱唔啱，只係因時制宜。」

財務穩健的房企未有受今次調控措施影響，但部分港商似乎有意「抽身」離開，好似九龍倉（0004）於去年8月，就表示看淡內地住宅市道，個別項目不再有利可圖，過去兩、三年都沒有買新地皮，短中期會將內地賣樓收益投放香港市場。

單偉彪認為，港商抽身離場，主要是覺得「遊戲已經唔同咗，寧願唔做」，又笑言「我哋突然變咗外資內房商第一，邊有可能？（路勁）喺香港排第九、第十都未到，其實就係因為佢哋唔做。」據公司網頁介紹，路勁基建已經連續九年成為「外資房地產開發企業」第一位。

樓價太高　對國家沒好處

翻查資料，路勁於2016年開始，亦投放資源於本港房地產市場，最近的大型項目正是路勁夥拍平保（2318）及港鐵（0066）合作發展的黃竹坑站港島南岸第一期晉環。

「（以前）國內幾千萬都買到地，做做下發覺國內同香港嘅地價都已經差唔多，香港有得做就做。」單偉彪解釋回港發展的原因，但重申，公司基本大方向都是繼續在內地發展。「一是在港費用及貸款均不能在內地項目中入帳， 對公司來說是不利，另一方面過去本港地價太貴，公司只能在內地發展。」

說到底，港企離場、內房陷債務違約風險等，全因規則已改，這一切就要從國家主席習近平提出，要落實「房住不炒」、「共同富裕」概念開始說起。單偉彪表示，現時內地樓市與香港差不多， 「一般大學生負擔唔起，長期落去對國家冇好處，大部分收入去還房貸，你冇咩錢洗？咁推動唔到經濟。」

有意收購內地個別房地產項目

因此，與整頓內房一樣，內地近年同時整頓科技企業、教育行業及演藝行業，目的都是要達至社會公平，「頂尖嘅嘢比有錢人霸晒，社會冇流動性。」因此相信調控措施將會長久，但中國人「磚頭保值」心態亦不會改變，房地產市場始終都會存在，「（房企）要接受現實，以前嘅日子係一去不復還，新現實就係你點生存？」

雖然有行家抽身，但他認為只要計算清楚的話問題不大：「以前犯錯，其他地方都可以抵銷到，房價起咗，啲錯都冚得住；依家冇得升，限住咗，成本控制要更謹慎，賺嘅（錢）可能有限，但國家都會俾你賺，冇得賺嘅話，搵邊個做？」他透露，路勁未必有能力收購其他企業，但會考慮購入個別項目，惟目前仍在討論階段，有消息會公布。