【樓奴】大跌市是否臨近　要望實這8大指標

香港樓價近日略有回落，不過價格仍然是高得驚人，究竟樓市跌勢是否可以持續，令一眾為居住空間苦惱的「樓奴」可以鬆一口氣呢？
要準確預測樓市並非易事，要不然中原集團創辦人施永青早前亦無須為估錯市道歉。不過樓市升跌的大趨勢，還是有例可循，以下這些指標都是重要參考。

１）供樓負擔比率

買樓的人最擔心的事之一是供不起樓，政府經濟顧問歐錫熊上周便警告，今年第三季市民供樓負擔比率達74%，高於44%的長期平均水平，有意置業的市民，要注意承擔風險能力。現時市民供樓負擔比率是1998年以來的20年新高，若銀行再加P，容易令業主斷供、銀主盤湧現，樓價勢必會受壓。

２）租金回報率

買樓自住外，買樓放租的投資客也是樓市主力之一。根據差餉物業估價署數據，細單位私人住宅的租金回報率預計由2016年第三季的3%，跌到今年第三季的2.6%，其餘4類中小型和大單位的租金回報率則介乎2至2.3厘。現時銀行新造按揭的實際利率約為2.3至2.5厘，跟租金回報率相約。若未來實際利率再升，做按揭買樓放租的投資客隨時出現負回報，屆時或會考慮「長痛不如短痛」，拋售手上的投資物業。

３）新盤銷售率

新盤銷售情況亦是重要樓市指標之一，雖然據美聯統計今年首9個月一手銷售率不俗，一房單位售出率達70%、兩房單位售出率為67.3%，但近日樓市轉勢，新盤銷情轉趨淡靜，部份新盤要減價和推出優惠促銷。評級機構穆迪本周便估計，未來12至18個月一手樓成交額將減少10至15%，隨一手市場降溫，二手價相信亦會進一步下挫。

４）住宅按揭量

金管局最新數字顯示，今年9月份的新申請住宅按揭貸款個案較8月份按月大減55.6%至7,977宗。據中原統計，該降幅是20年來最大的單月跌幅。申請住宅按揭貸款個案數大減，意味整體樓市趨冷，不少「上車客」不急於購入單位，對樓市持觀望態度，變相令樓市需求減少，價格受壓。

５）住宅註冊量

住宅成交註冊量跟按揭量一樣，是反映市場承接力的的重要數據，若持續承接力不足，樓價自然作出調整。據土地註冊處資料，10月份整體二手註冊量僅約1950宗，按月跌15.2%，是自16年2月以來的31個月新低。其中十大屋苑註冊量只錄得114宗，較9月份跌26.5%。

６）劈價撻訂增

買家入市審慎，樓市承接力不足，二手市場減價盤湧現，例如本周便有龍門居3房單位不足3星期賣平62萬元成交，黃埔花園亦有大的兩房單位勁減110萬元沽貨，早前亦有九龍灣德福花園兩房單位要大割價28%（190萬元）成交。劈價盤出現外，彭博亦報道，上月出現一單豪宅撻訂，位於薄扶林道的Pokfulam Peak有買家放棄交易，撻訂高達5,420萬元。若劈價撻訂情況持續，業主信心無可避免受影響，令更多單位進一步減價出售。

７）代理行料掀裁員潮

春江水暖鴨先知，樓市是旺是淡、有否轉勢，身在第一線的經紀們往往最清楚。這所以近日多家地產經紀行傳出要裁員，便備受市場關注。美聯表示已向業績最差的100名員工發出警告信，其中業績最差的員工要離職，部份業績欠佳的則要自行申請放無薪假。中原集團主席兼總裁施永青則稱未有需要大規模裁員，但若中美摩擦持續，有機會縮減規模，削減數量則視乎前綫業績而定。

８）香港家庭債務佔本地生產總值（GDP）比率

據金管局最新數字，香港家庭負債佔GDP的比率由2017年底的70.3%升至今年6月底的71.2%，更是遠高於2008年時約50%的水平。國際清算銀行去年曾點名指，香港近10年債務明顯急升，債務佔收入比率達警戒水平，有機會出現銀行體系風險，若經濟不穩的震盪影響金融穩定，樓市隨跌會大跌。