【樓奴】港人淪房屋奴隸 源自中英聯合聲明？
港人面對住屋困局，節衣縮食儲錢趕「上車」，置業後孭下「半生債」，不買樓卻要「租一世樓」，無法逃離由磚頭鋪砌的樊籠，成為房屋的奴隸。究竟香港的安樂窩，何時竟變成港人的囚牢？
「樓奴」緣由，或許可從1984年中英兩國政府簽署《中英聯合聲明》說起。
1984至1997年 炒賣成風 我為樓狂
1984年《中英聯合聲明》簽訂，限制本港每年批出新的土地不得多於50公頃，為土地短缺及瘋狂樓市埋下伏筆。同時港人對炒樓樂此不疲，甚至「瞓身」借錢買樓，投機變成「致富關鍵」。1993年1月，差餉物業估價署私人住宅售價指數為84.4點，到97回歸時已翻一倍升至167.2點。
1997至2002年 樓價急瀉 黑暗時代
炒風不斷，首任特首董建華於香港回歸交接儀式上，聲言可徹底解決香港房屋問題，並公布「八萬五政策」。樓價指數升至172.9點高峰後數月，樓市泡沫應聲爆破，一年後指數大跌至95.6點，加上受金融風暴和科網熱潮爆破接連打擊，香港經濟連年通縮、樓市重創。
2002至2008年 樓市墮谷底 反彈應變慢
為了「救市」，時任房屋及規劃地政局長孫明揚於2002年11月出「孫九招」，包括取消拍賣土地、停建居屋等，冀以減少土地供應及政府干預來穩定樓市。可惜政策趕不上變化，樓市雖短暫回升，但2003年卻又爆發「沙士疫情」，指數跌至03年7月的58.4點谷底。疫情過後，本地經濟迅速復蘇，樓價指數到2007年終重上100點。
2008至2018年 樓市屢破頂 樓奴困局成
2008年受美國金融海嘯衝擊，樓價先下跌後反彈，到翌年漸脫離市民購買力，網絡上瘋傳無綫電視1999年劇集《創世紀》中，大罵香港畸形樓市及無良地產商的片段，「樓奴」一詞，進入大眾視野。
基層市民上樓困難，梁振英政府除了重提公私營房屋比例及未來十年建屋量，亦多次祭出各種印花稅「辣招」，意圖壓抑樓市。2015年樓市曾稍回落，但後來樓價指數連升28個月至今年7月的394.8點歴史高位，直至最近兩個月樓價才稍回落。
國際金融中心 是推高樓價元兇之一？
香港一直以「國際金融中心」自居，但「開放」、「資金自由流動」等特點卻為房屋市場埋下伏線。美國的量化寬鬆（QE）措施及中國的4萬億人民幣刺激經濟方案，均造成資金泛濫。
香港作為國際金融中心，難避免熱錢流入。熱錢亂竄令利率長期處低位，扣除通脹後，實質利率跌至負數，意味手持現金如同虧損，變相迫使大眾買樓投資保值。
受政治文化考慮 港人無路可退
中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量直言，樓價高非香港獨有，所有大城市都面對相同問題，但政治及文化的考慮，卻成為港人的「致命一擊」。一河之隔，將內地及香港分開，兩地政治、經濟、法律制度大不同。莊太量說，雖然同樣是中國，但兩地的差異，難以說服大量港人搬至內地居住。
華人「磚頭保值」心態
有別於海外國家地區，外國人普遍接受「終身租樓」的理念，華人文化著重「安居樂業」、「落地生根」，「磚頭至上」觀念導致香港置業需求殷切。
政府亦有推波助瀾，一直提倡「置業主導」，令港人要「有樓揸手」的思維根深柢固，住屋逐漸出現「房屋金融化」，對港人來說，房屋早已不被單純地視為居所， 而是投資產品。不論自住或投資，從來無業主期望它貶值，任何會影響物業投資回報的政策，幾乎難以得到業主支持。
供應不足 房策「交白卷」
供求失衡問題亦一直困擾香港，2002年港府推「孫九招」救市，但經濟復蘇後未有全面撤銷「孫九招」，繼續停建居屋和夾屋等，僅恢復賣地和勾地，市場上逐漸由私樓主導，失去公營房屋作為制衡的角色。樓市下滑亦令發展商調整策略，私人住宅落成量急跌，長年累月令求過於供。
政府三番四次推出「辣招」，卻造成二手成交大幅萎縮，上車一族無選擇下，唯有湧向溢價甚高的一手新盤市場，令樓價在剛性需求下「一飛沖天」。莊太量批評，此舉壓抑二手樓供應，「你不讓其他人買另一層樓，真正可買樓租給人的業主卻越來越少，那如何有租盤？」
人工增長追不上樓價升幅
市民要置業最實際的考慮就是「本錢」，然而政府統計處數據顯示，本港大專畢業生的收入中位數，經通脹調整後，20年來反而下跌近一成，但同期樓價卻翻了一倍半，此消彼長，令年輕一代要「上車」難上加難。
我85年畢業時，大學畢業生的工資約5,000元，當時在太古城可買8呎，今天大學生平均月薪約1.5萬元，在太古城只能買到半呎，你可對比差異有多大？
港人無選擇 只能捱貴租
置業難，一眾「無殼蝸牛」可選擇租樓代替。然而香港租金增幅亦不遜於樓價。莊太量分析，如果香港跟新加坡一樣，九成人有公營房屋居住，月租只需千多元，跟本不用理會樓價如何貴。但港人即使不買樓仍要為租金煩惱。
他說，住屋是必須品，在無力置業的處境下，除非市民不需搬離現時居住的單位，否則最終仍會流入租屋市場。他又指，租務市場需求一直殷切，私樓租金隨樓價上升，最終無殼蝸牛亦要「捱貴租」。
鍾劍華指出，曾經實施的租金管制可限制租金升幅，防止市民租金負擔過重；而租住權則保障租客的續租權，但兩者相繼取消後，如今業主只需一個月通知期便可趕走租客，一眾「租奴」生活難言安穩。
公屋需求龐大 未上車難言安居
置業、租樓遠超一般市民負擔，作為「安全網」的公屋申請入息限制嚴謹，有部份市民亦因最低工資上升令月入增加，反跌出公屋資格輪候冊，或被迫轉投私人住宅市場。
另一部分月入超出限額，但又無力置業的「夾心」家庭，唯有長年在私樓市場捱貴租，甚至囿於劏房度日。有人為免超出入息限額，寧願減少收入也不想影響申請。
歷史煙雲、華人傳統文化、政策轉向，凡此種種，令香港人不自覺地墮入樓奴困局，各種扭曲人性的事情每日上演，無論是否自願參與。難道大家都只能無奈地參與這場沒有出路的遊戲嗎？
香港樓奴慘況實錄
上文節錄自第138期《香港01》周報（2018年11月19日）《樓市失控 房策無效 樓奴是這樣煉成》。