辣招全撤竟嚇窒地產商　9萬幾伙二手樓解封爭食　新盤點賣｜燈神

全城期待、市場討論已久的樓市「全面撤辣」，終於在周三（28日）財政預算案正式由財爺公佈，全港各個界別如地建會、發展商及地產代理都表示歡迎，似乎相當看好樓市將會「撻著引擎」重新出發，就算樓價唔大升，都會交投回暖，有利止跌回穩。

雖然市場上普遍認為「全面撤辣」利好樓市，但其實部份發展商未必真心想全面撤辣，事關當防止短炒樓宇物業的額外印花稅（SSD）取消後，二手放盤供應將會即時大幅增加，據聞有多達約9萬幾伙二手盤即時「解封」，預計將會不利部份新盤銷情。

全面撤辣相信絕大部份業主都好開心，而大部份大型發展商都喺預算案公佈後全面撤辣後，即時表態歡迎相關做法！普遍認為可以重新吸引投資者入市，又可以激活市民換樓鏈，而作為大型發展商代表的地產建設商會亦都發Statement，表態歡迎撤辣，認為有助市場回復健康發展。

全面撤辣超預期　未必所有發展商都歡迎

不過燈神認為，其實未必間間發展商都非常歡迎全面撤辣，全面撤辣的落實可以話超越咗部份發展商的預期。近日已經有市場消息話全面撤辣後，將會有約8.8萬伙二手盤即時「解封」，隨時可以投入市場放賣。而燈神睇返相關資料，2022年及2023年的住宅物業（一手及二手）更足足多達約9.4萬宗買賣，比上述市場消息的數字更加大，呢一堆單位本身受限於「額外印花稅SSD」，不過在2月28日財政預算案後已經全面解封，隨時可以轉售。

上述情況反映咗二手市場即將會有大量二手放盤湧現，數字更加係逼近10萬伙，可能你會話一手樓及二手樓客路唔同，發展商唔需要太擔心，但係對於新發展區來說，情況就會變好Serious，就好似黃竹坑站上蓋港島南岸，以及啟德發展區，當中黃竹坑站上蓋港島南岸的兩個新盤更加只係入伙咗不足一年，就算目前有二手放盤，現況素質都唔會比全新樓差。

撤辣發展商急推盤　長實未有動靜

以黃竹坑站上蓋、劃分六期發展的港島南岸為例，最新就有長實（1113）港島南岸第3期的BLUE COAST即將會推出，全盤有1,200伙，由於已經取得預售樓花同意書，即係隨時可以開賣，發展商仲透露每呎成本價高達約2.8萬！不過當全面撤辣後，其他發展商都相當積極推盤，但長實反而就仲未有動靜。

燈神就大膽估計一下背後原因，可能與同處黃竹坑站港島南岸的第1期晉環（800伙/2022年12月入伙）及第2期揚海（600伙/2023年8月入伙）有關，因為兩個樓盤已經入伙半年至一年，兩盤合共1,400伙，當中所有已賣出的二手單位，全部都隨時可在市場上放賣，即發展商即時面對新競爭對手。

黃竹坑晉環、揚海二手單位即時爭食

晉環早喺2021年5月份已經開賣，本身樓市未減辣時仲受制於長達3年期的額外印花稅SSD，但係樓市持續下滑，政府早係2023年10月份已經率先「半減辣」把SSD禁售期縮至2年，當時晉環已經有大部份單位提早「解封」，而最新財政預算案更把SSD完全取消，意味連晉環最近一至兩年賣出的單位，也完全由SSD中「釋放」，即整個屋苑的二手單位隨時可以經代理推出放盤。

至於第2期的揚海早於2021年9月開賣，情況也同晉環差不多，目前屋苑所有二手單位都在撤辣全部「解封」。

同區晉環勁蝕38%　呎價低見2.11萬

不過不幸的事近日開始出現，因為晉環已經出現勁蝕個案，喺今年2月頭該屋苑就有一個兩房單位以1,001萬元沽出，原業主早喺2021年5月以約1,603.6萬元入市，即持貨近3年帳面蝕讓約603萬元，期內貶值37.6%，成交呎價只有約21,118元，相信都係屋苑新低水平。

此外，燈神都留意到代理行網站，晉環個別網上放盤的意向呎價低至約2.4萬至2.7萬元，而且睇落仲係全新清水樓（交樓標準）狀況，即係較長實即將開售的全新盤BLUE COAST成本價每呎2.8萬更加低。

晉環二手放盤如全新清水樓　每呎索價2.4萬

雖然上述低價成交個案或放盤可能都係個別情況，但目前辣招稅全面撤辣，無論你係發展商或是二手業主，都要面對供應大增的情況，在目前經濟環境不明朗的情況下，睇嚟都要面對市場會出現低價、劈價，甚至是銀主盤的情況。

BLUE COAST樓神爆金句「食得幾深、蝕得幾深，開價就會知」

所以燈神認為長實樓神趙國雄銷售黃竹坑站第3期BLUE COAST時，都要考慮市場上各個情況，加上本身已經「自揭底牌」透露每呎成本價高達2.8萬，睇嚟BLUE COAST定價方面都要非常小心。而且早前已經爆出金句「食得幾深、蝕得幾深，開價就會知」，相信都樓盤開價都一定會係市場焦點！

近月有發展商高層指不應取消額外印花稅SSD

其實近月都有本地大型發展商代表講過，只係希望政府可以增加市場需求、取消過時的樓市辣招。但由於額外印花稅（SSD）措施可以打擊短炒，所以認為可以不用調低，同時都講過擔心取消額外印花稅（SSD），會令市場提供額外供應。所以燈神認為，今次政府全面撤辣，真係未必個個發展商都咁開心，可能都會令部份發展商變得頭痕，始終全港物業市場即時大幅增加接近9萬個二手放盤！