唔減辣唔掂　4大地產商市值蒸發近2400億　削息陰霾濃｜樓市燈神

有傳特首李家超即將喺新一份《施政報告》中，回應商界呼籲為樓市減辣。不過據講係「減啲唔減啲」，只係放寬非本地買家的買家印花稅（BSD），並唔係全面撤辣。

有利好消息，「燈神」自然要走去望下四大發展商股價，點知全部未見有起色，仲好似越跌越深。其實唔難理解，睇翻最新業績，佢哋主要業務嘅基本因素都有改變，加上個別發展商減派息，難怪有專家叫散戶暫時唔好「撈底」。

本港樓價持續下跌，成交淡靜，發展商用「成本價」賣樓吸客，連代理商都要出招， 為二手市場提供減辣、撤辣「買賣備忘錄」，講明若政府無公布「減辣」，已簽嘅臨約可毀及退還訂金，買賣雙方各不追究。

其實只要市場有需求，就算樓價下跌都會繼續有成交，不過樓市辣招令買樓成本大增，令發展商及代理都要出「奇招」。不過有本地傳媒報道，新一份《施政報告》當中，政府會局部減辣，目前呼聲較大的是放寬非本地買家的買家印花稅（BSD），包括來港合資格專才買樓「先免後繳」，以及港人買第二個物業的印花稅等。

新世界市值縮近半

雖說有好消息，之不過自美國聯儲局開始加息周期後，本港樓市已經轉弱，加上經濟未見起色，亦令寫字樓空置率持續高企，市場氣氛繼續轉差，即使「吹風」減辣，四大發展商股價繼續不振。

自2022年3月17日，美國聯儲局宣布加息開始，四大發展商股價已分別下跌兩成七至近五成二，一年多的加息周期內，合共蒸發2338億元。其中，新世界市值大縮逾半。

五大陰霾未除　美加息11次發展商貸款利率升

先不預期減辣後樓價會否反彈，經歷過美國一年多以來加息11次後，樓市的基本因素已經大幅改變，行業五大陰霾未除。

首先是四大發展商利率支出，自加息周期開始已逐步上升。以恒地為例，據業績其借貸成本加權平均年利率由2022年的1.4厘至3.8厘，升至最新的2.15厘至5.02厘；新地實際借貸成本，亦由2022年的2.2厘升至今年的3.3厘。集團指，主要由於本港銀行同業拆息上升所致。

至於新世界，雖然出售新創建後負債比率料可由約49%降至約45%，但整體平均債務成本為4厘，仍略高於同業；長實經歷收購英國房託Civitas Social Housing後，不再淨現金流，淨負債值56億元，債務水平不高，估計利率開支不多。

市民供樓開支增　買樓意欲減

賣樓的開支大增，買樓一樣。市民是否置業，除了樓價、稅務考慮外，供款壓力亦是因素之一。《香港01》曾計算，過去低息環境下，實際息率低至1.44厘（H+1.3%），不過目前P已升至5.875%，滙豐近期調整至P-1.75%，即是實際息率高達4.125厘。若以貸款額500萬元計，全年計利息開支將由7.2萬元，升至約20萬元，大幅增加12.8萬元。

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高投資項目　前景未明

同樣受考驗的是四大發展商另一主業--收租。現時四大發展商，各自都有寫字樓項目即將落成。恒地中環美利道商業項目「The Henderson」，即將今年落成。集團於2017年5月份以232.8億元獨資投得，每呎樓面地價達50,064元，成交價格已遠超附近甲廈二手成交，加上508億元奪得中環新海濱3號商業地皮，創下本港有史以來最貴賣地紀錄，「麵粉價大幅拋離麵包價」的情況，早在市況好時已經出現，更何況後疫情時代的今日。

中環兩大重點項目，恒地需面對不少競爭，如長實旗下長江中心2期亦正重建，預料今年落成；新鴻基地產位於高鐵西九龍總站上蓋項目最快2025年落成；而新世界旗下航天城項目「11 SKIES」，亦在2025年前分階段落成。

不過疫後在家工作（WFH）愈趨普及，經濟未見起色，6月份彭博引述Colliers統計數據顯示，香港寫字樓空置率高達14.73%，比2019年飆升逾三倍，可以預料租賃情況短時間內難逆轉，投資回報期勢遠超投地時的估計。

大行吹淡風　憂負資產宗數上升

商業項目未見起色，住宅又要「成本價」賣樓，大行紛紛看淡行業前景。摩根士丹利日前發表報告，指本港樓市疫後僅「短命」復蘇，之前預期今年樓價升8%是太樂觀，目前估計要跌3%，明年再跌5至10%。

《彭博》就指出，若本港樓價明年再跌一成，明年負資產佔比可能會升至住宅按揭的5%以上，達2005年以來、亦即近19年最高水平。

最大致命傷：減派息

股價受基本因素影響拖累而下跌屬正常，惟過去總有「搏反彈」的投機者會趁低吸納，惟今次跌浪卻未見，除了因為目前銀行做定存息率「穩陣」收4厘或以上之外，發展商減派息正是致命傷。註冊財務策劃師協會會長黃敏碩受訪時指出，目前港股新、舊經濟類股份持續弱勢，地產發展商再減派息的話，對投資者而言更沒有吸引力。

的確，以新地為例，業績報告中的一句「集團在未來將緊守其股息政策，分派其基礎溢利的40至50%為股息」，美銀證券解讀成分派比例將會出現按年跌幅，雖然估值不貴，但股價欠催化劑，而且樓市疲軟，維持「中性」投資評級，但削目標股價14.5%至100元。

至於新世界，受累高債務水平，上月底宣布派末期息30仙，較上一財政年度的1.5元減少8成。連同中期息及特別息，全年派息2.35元。不計特別息，里昂直言新世界股息率同行最低，將其目標價由29.9元大降至10.96元，評級調低至「沽售」。

黃敏碩認為，以目前情況去看，四大發展商中，較為看好的是長實，只因其負債不高，現金流充裕，惟即使如此，他不建議投資者「撈底」，「以前呢類股份跌市嗰陣避險，依家都唔得。」他認為，至少要待美國聯儲局減息，及地產項目估值逐步回升時，才可考慮。