新世界出售新創建並派特別股息　優化基本面釋放價值｜聶振邦

早於9月上旬曾與大家從「文化商圈」獨有商業模式，探討新世界發展（0017）的基本因素，筆者留意近日有新消息，適合進一步分析股份的價值。集團今年6月提出，以每股9.15元作價售新創建（0659），交易可為集團帶來基本面的優化效果，將提供約218億元的現金收益，即時強化新世界的財務狀狀。截至今年6月底的淨負債比率約49%，預算大概40億元用作派發特別股息後，佔整體現金收益不足兩成，意味著仍有大量資金可用於還債。

債券是一個合約，利率基本上是固定的，觀乎市場上新世界債券和永續債利率不少是4厘至6厘多，以現時美國聯儲局目標利率5.25至5.5厘來看，新世界利率成本不算高。此外今次出售項目有助新世界的業務發展提高專注性，集團發展回報率更高的地產相關業務，將更有效在資本市場釋放價值，例如受惠政府將焦點放在北部都會區發展，集團在區內持有的1,500萬平方呎農地，將產生大量的商業價值，其中粉嶺馬適路用地已率先接納政府北部都會區已下調的標準金額補地價機制。

北都農地產生大量商業價值

對於謹慎投資者，當然也會考量現價進場是否吸引。截至2023年6月底集團每股資產淨值為77.9027元，相對發佈主要交易公告當日（10月12日）收報14.98元，市賬率為0.19倍，遠低於1倍反映就基本面而言現價偏低。此外，參考截至2020至2023年6月底四個完整財年之每期最低市賬率介乎0.20至0.40倍，平均值為0.32倍，高於現時的0.28倍，反映現價的確偏低。平均值相對每股淨值為77.9027元，計出每股合理值為24.80元，較14.98元之潛在升幅為65.55%。

透過同樣分析原理，參考最近四個完整財年之每期最低市盈率，得出平均值為60.22倍，明顯高於較現為38.41倍，同樣反映現價偏低。平均值相對每股盈利為0.39元，計出每股合理值為23.5元，較14.98元之潛在升幅為56.88%。綜合上述兩種分析，每股合理值為23.5至24.8港元，平均值為24.15元，筆者認為集團的每股合理值不少於此值，表示現價有上升空間，較現價產生潛在升幅超過61%，再計及上述派發特別股息因素，新世界於現水平進場的吸引力，獲得高度肯定。

股東意向成派發特別股息關鍵

現時市場焦點落在集團的股息安排之上，於2022/23財年，中期和末期股息分別0.46和0.3元，合共0.76元，相對10月12日收報14.98元，股息率為5.07%，超過5厘已是不俗。集團為股東帶來驚喜消息，於完成出售新創建全數約23.8億股份後，會派發每股1.59元的特別股息，是集團超過20年以來首度派發特別股息，連同上述的0.76元，總計2.35元，帶動每股股息創新高；亦令股息率提升至15.69%，在市值逾百億港元的地產股，不論是本地或內地，同樣實屬罕見的高息股。惟現已持股的投資者要留意，必須在將於11月2日舉行的股東特別大會對出售項目表決通過後，新世界才會派發特別股息，所以股東的意向成為能否派息關鍵。

截至2023年6月底，集團收入約952億元，創出歷史新高，較2021/22財年約682億元，增長近四成，遠高於五年複合增長率為9.43%。此外，毛利和營業溢利亦有可觀增長，較2021/22財年分別增長17.56%和36.62%，相對增速是過去四個財年和五個財年最高，金額約215億和111億元。佳績證明具備優良中長線投資價值。

【財經專欄】聶振邦（聶Sir）．新股聶人｜博威環球證券金融首席分析師

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

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