賣地計劃｜新財年推12幅住宅地　僅一幅啟德地估值逾百億

發展局昨公布新年度賣地計劃，2023/24年度共有12幅住宅用地，共提供9,120伙，另有3幅商業用地及3幅工業地。官地加上「一鐵一局」等不同土地來源，預計全年的潛在土地供應可興建約20,550伙，為近五年新高。然而，新財年的12幅住宅地中，僅啟德住宅地的估值有逾百億元。

商業項目存較大隱憂

中原測量師行張競達表示，新一份賣地計劃可見政府致力穩定住宅供應量，屬預料之內。至於近月出現數幅地皮流標情況，張競達認為，隨著樓市氣氛轉好，加上市場對住屋需求持續高企，相信發展商對未來住宅市場仍然樂觀。惟商業項目方面，因應過去數年疫情的影響，或令發展商態度較為保守，有較大隱憂。

首季兩幅住宅地、估值共68.3億

下年度首季將推出兩幅住宅地，包括堅尼地城西寧街及域多利道內地段第9094號，此地皮可參考去年度曾批出的堅尼地城西寧街及域多利道內地段第9069號地皮價錢，當時每呎樓面地價僅約9,500元，以低市場估值下限一成批出。

是次地皮位置相近，但可建樓面面積規模及發展潛力較大，加上堅尼地城市區地皮供應罕有，相信可吸引更多發展商入標，估計每呎樓面地價約9,500元，地價估價約20.8億元。

荃灣油柑頭住宅地規模最大

至於荃灣油柑頭住宅地，為12幅地中規模最大，且引入港人首置項目。張競達指，地皮位置背山面海，附近配套完善，但位置較遠離港鐵站，他又指，近年不少發展商致力發展細價樓項目，以上車客為主要客源，故預期加入此條款，對地皮估值及發展商投地興趣影響不算太大。他預計，此地樓面呎價4,500元，地價估值約47.5億元。首季兩幅住宅地估值共約68.3億元。

縱然啟德地價有所回落，但本年度推出的12幅住地皮之中，仍以啟德第4B區5號地盤的估值最高，達112.6億元，每呎樓面地價約1萬元，為唯一一幅估值逾百億的住宅地。估值第二高同樣是啟德地，為啟德第2A區2及3號地盤，估值69.2億元。

此外，新財年將重推今年1月份流標的赤柱環角道豪宅地，屬鄉郊建屋地段第1204號用地，截標前僅接4份標書，市場反應一般。

張競達指，赤柱環角道豪宅地面積相當大，屬區內二十年來最大型的地皮供應，可落成規模較大的豪宅屋苑，項目地積比率約1.87倍，反映部份將用作分層單位，料可提供600多個單位，亦會提供一間安老院舍，中高層單位將可飽覽海景，估計每呎樓面地價1,2000元，地價估值約57.6億元。

參考財政司司長陳茂波日前發表《財政預算案》指，按來年的賣地計劃和土地供應目標為依據，地價收入預計為850億元。