樓市年結｜全年賣地收入不足370億　按年插72%　四大僅一間有斬穫

受新冠肺炎疫情影響，2020年本港經濟全方位倒退，連帶政府賣地收益亦大落後。今年全年（1至12月）政府合共推出共13幅官地，當中兩幅商業地皮流標，成功批出的11幅官地亦只為庫房進帳368.975億元，按年急插約72%，即全年合計賣地收益也不及去年的一幅西九高鐵站上蓋商業地。

此外，中標財團方面，今年中資奪地的佔比按年提升了22個百分點，而「本地薑」以中小型發展商或建材公司為主。

全年賣地收入　不及一幅西九地王

參考2019年與2020年的賣地收益，出現「天與地」之差別。據地政總署資料，去年可謂賣地的高峰期，合共推出16幅地皮，雖有3幅流標，但成功售出的13幅官地，涉及金額高達1,311.22億元，屬歷史新高水平。

當中，單是新地（016）在去年11月投得的西九高鐵站上蓋商業地王，便涉額約422.32億元，佔整體收入三成。再加上，去年售出的6幅啟德地皮，成交價介乎約98億至159億元，每一幅均極具份量，動輒成為百億地王。

地皮多處非核心地段　缺「地王」級數

不過，踏入2020年，全年成功售出的11幅官地，撇除年底壓軸推出、以120億元批出的山頂文輝道第2、4、6及8號住宅地皮，其餘10幅地皮主要位於非核心地段，成交價介乎8,590萬元至56億元，反映全年只有一幅地皮達到「百億地王」級水平。

中資獨資奪地佔比提升22個百分點

再仔細劃分財團背景，11幅售出的地皮中，中標的港資及中資發展商分別佔6宗及5宗，即分別佔比55%及45%，中港合資奪地的個案為零。相比2019年售出的13幅官地，港資及中資發展商獨資奪地分別佔6幅（46%）及3幅（23%），中港合資的個案則有4幅（31%)。

售出的11幅官地中，佔4幅住宅地皮的地價屬約5億元或以下，規模細小，分布於旺角、西貢及大埔等地，故今年的中標財團不少為小型發展商、建材商及工程公司等以獨資奪地。

「本地薑」佔比減　四大龍頭僅長實有收穫

與此同時，今年四大發展商僅長實（1113）有收穫，以49.51億元投得觀塘安達臣道首置上車盤用地。其餘三大發展商包括新地（016）、恒地（012）及新世界（017）則未有從官地市場中成功吸納土儲。

明年賣地收入依賴中環及山頂地皮

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則表示，2020年全年的賣地收入大幅回落，主要因為今年推出的官地規模較細，不像去年推出西九高鐵站上蓋商業地王，及多幅百億元級數的啟德地皮，故發展商有能力獨資出擊，年內未有出現合資奪地的情況。

張翹楚又指出，年內錄得啟德及東涌兩幅商業地流標，也是拖累賣地收益的原因之一。該兩幅用地的估值上限分別高達50億及104億元。

對於明年賣地走勢，他認為，賣地表中可供出售的地皮愈來愈少，2021年將會非常倚賴中環海濱商業地王，以及山頂文輝道另一幅面積較細的住宅地。若然市況欠理想，其中一幅出現流標的話，將嚴重拖累賣地收益、及至庫房收入。

測量師：料更多內房來港競投地皮

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，過去不少內房在港發展均傾向與本地發展商合作，不過累積多年經驗，個別發展商已有足夠的實力及技術自行發展土地，認為未來內房有更大條件獨資競投地皮。

此外，他又認為，由於全球資金充裕，加上內地推出大灣區發展方向，料有更多內房企業來港發展。