【環海．東岸直擊】千伙單位逾2成放盤　業主「搶閘」出貨有因由

3年前開賣、涉逾千伙的「納米盤之城」紅磡環海．東岸近日入伙，旋即錄得多宗「跑輸大市」個案。
該屋苑自今年1月陸續收樓以來，暫錄18宗二手成交個案，當中約13宗帳面升幅遜於同期大市升勢，更有2宗明賺暗蝕！《香港01》直擊這個納米盤重鎮，一層36伙，可謂密集過公屋，但原來單位「細」不是跑輸理由，真正原因仍是「錢作怪」！

作為市區「納米盤」供應重鎮的紅磡環海．東岸，由九建（0034）於2015年開賣，提供1,008個單位，實用面積由194至375平方呎不等。

該盤今年1月陸續入伙，開售至今已超過3年，業主不再受SSD轉售限制，放盤量亦因而急增。事實上，早於去年10月，環海．東岸尚未入伙時，市場已有消息指，項目湧現逾130個「未收樓、先放售」的樓花放盤，而目前更有逾200個放盤，佔全苑單位供應逾2成。

表現跑輸CCL樓價升幅 

放盤如此多，心急業主始終難「割禾青」走貨。綜合代理及市場消息，屋苑入伙以來，累錄約18宗成交，其中2宗「明賺實蝕」，雖然帳面分別賺16.8萬元及17萬元，但扣減代理佣金及雜費後，實際蝕約4萬元。

即使有錢賺，不少表現亦都跑輸大市。反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），由2015年初約134點，升至最新（3月1日）的171點，期內累升逾27%，惟環海．東岸成交單位卻普遍脫節，上月13宗成交帳面只賺3.3%至24.7%；唯獨2宗帳賺逾27%，能夠緊貼市場走勢（見圖一）。

雖然環海．東岸屬「納米盤」，但始終位處市區，加上近年樓市大抵暢旺，市面上二手「蝕讓」個案可謂少見。記者於是深入了解這個「納米之城」，發現有3大因素，令這個屋苑樓價走勢「大落後」。

真相一、低息年代捱貴息

業主心急放盤，或者要從供樓按揭計劃說起。當年發展商推出「開心直通車計劃」，以最高可借9成半按揭作招徠，首期5%、無須入息證明已可做業主，然後以「滴滴金」方式，每月免息只供樓價的0.35%，直到收樓後才上會。根據一手成交紀錄冊，超過630伙單位的買家採用此計劃，佔比逾6成。

只不過，當初的「上車佳音」，到收樓時恐怕變成「惡夢」。皆因「直通車計劃」的買家可將餘下最多約85%的樓價，全數向發展商旗下財務公司申請貸款，但首年利率達P減0.5厘，次年起全期息率將升至逾6厘，息率遠高於目前銀行約莫的2.3厘水平。

以1A座底層G室的首個「明賺實蝕盤」為例，實用面積呎325呎，當時成交價為521.2萬元。若使用「直通車計劃」，分25年攤還，首年月供25,577元；之後每年月供28,780元，全期利息開支約416.5萬元，單是利息開支，已是樓價近8成。

翻查資料，環海．東岸一個300多呎的單位，早前以約1.5萬元租金承租，以此推算，上址業主尚要補上逾1萬元的利息開支，才能覆蓋供樓開支，「等租客幫自己供樓」的算盤未能打響。

真相二、鄰區租盤競爭劇烈  

話雖如此，也有不少環海．東岸業主選擇放租，而非沽貨離場。據區內代理透露，該盤入伙前已錄60個預租盤，上月再錄約70個租務成交，現時仍有約200個待租盤，平均意向呎租約為50元至60元，租金回報率約莫3至3.5厘，競爭劇烈。

再者，馬頭圍道一帶更是有不少新供應，同樣提供中小型單位，如首季入伙的翰畋（92伙）；鄰區競爭更是白熱化，入伙單位包括嘉匯（900伙）、龍譽（930伙）、天寰（822伙）等。區內提供逾3千個單位，令市場競爭激烈。

目前，環海．東岸開放式入場月租由1萬元起，而1房則由1.4萬元起。

另外，記者親自到環海．東岸這個被喻為史上最多納米戶的屋苑直擊，全盤1,008個單位，每層有36伙，比70年代公屋更要密集，超過9成單位屬開放式及一房戶。而屋苑劃分成3座，但共得8部電梯。如此密集式設計，或許會令不少買家和租客卻步，因此一時間逾200個放盤應市，市場亦未必能一一消化，樓價自然不會被搶高。

而且，個別單位設計未必「怡人」，以1A座中高層C室一房戶為例，走入室內，驟眼看間隔實用、呎呎用到盡，但細始終是「原罪」，令廚房只能用開放式設計，不設明火煮食，地上瓷磚僅6吋，即接駁木地板，以及廁所設計為黑廁，即不設窗口。而該單位開門後方即為雪櫃，兩門不能同時打開。另外，單位大部分景觀是望著對面大廈，必須關上窗簾，部分景觀才是郵輪碼頭海景。

陳海潮：納米盤市場走向飽和

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，納米盤的出現是因樓價非常高，發展商當時劏細單位，令到單位總價相對便宜，以迎合市場需求。但他指出，因這類盤的面積非常細，樓市轉勢向下時，同樣的資金可選擇較大單位，加上近年不斷有納米盤落成，市場需求慢慢走向飽和，細單位價格自然受壓，而該類單位總價低，業主本身的防守力亦較低，導致更容易蝕讓。

李兆波​：納米樓「細夾貴」令人不高興

中大會計學院高級講師李兆波卻認為，這類物業投資價值不高。他認為，若果樓價下跌，有實力的買家都會買入面積較大的單位，「它只是劏房與大少少的正常住宅之間的產品，買來投資的話我覺得是奇怪的。現在樓市調整，不如租多陣樓先，將來或有好一些的選擇，又如果劏房環境OK的，就唔好走住，再試一試申請居屋，看看合不合資格。」

不過，李兆波認為，假如納米樓「無咁貴」，例如實用面積150呎售150萬元或以下的話，則尚有存在的價值。「細得來都幾唔人道，幾唔合理。不過如果樓價唔係咁高，其實都不是太差，等年輕人有自己的空間。只不過現在又細又貴，先咁多人不高興！」