【環海．東岸】呼吸Plan變攞命Plan？　兩大落差「上咗車」都呻苦

3年前，「呼吸Plan」一時無兩，只需繳付樓價5%作首期已可上車，着實成了不少「無殼蝸牛」的福音。
不過「魔鬼在細節」。隨着單位入伙，昔日的「呼吸Plan」隨時成為今日的「攞命Plan」。紅磡環海．東岸近日已入伙，記者拆解其當年「開心直通車計劃」
，發現兩個不似預期，有可能令業主陷入供款困局。難怪「樓神」趙國雄日前預言，「呼吸Plan」業主恐變負資產！

2015年開售、有「納米之城」稱號的紅磡「環海．東岸」，近日入伙。當年發展商九龍建業炮製「開心直通車計劃」，毋須入息證明，樓價5%首期便能做業主，三個月後再以「滴滴金」方式，每月供樓價0.35%直至入伙為止，期內免息。餘下約8成半樓價，到買家入伙時可向九建旗下「財仔」借盡一按或二按上會，且免入息證明，最高可分30年還款，不設罰息期。

落差一、息口不似預期

發展商去年9月左右才公布息口水平，有業主向《香港01》稱，知道利率水平後可說是大失預算，「當時發展商說會視乎市況而定，所以估佢都只是2至3厘左右，點知最後成6厘息。」

的確，採用「直通車計劃」的高承數按揭買家，首年利率為最優惠利率（P）減0.5厘；其後年利率則為P+0.75厘。由於去年9月各大銀行已經跟隨美國聯儲局加息8分之1厘，以目前P為5.375厘計算，首年利率為4.875厘；次年起就大幅上調至6.125厘，比一般銀行的「按揭Plan」2.375厘高。

利率開支差距近190萬

以使用該計畫、開售時售價最平的開放式單位1A座5樓L室為例，單位於2015年10月以313.8萬元售出，呎價16,175元。若使用「直通車」計劃，分25年攤還，首年月供 15,399元；之後每年月供17,320元；全期利息開支約245萬元。

當然，業主亦可自行找銀行上會免捱貴息，若將貸款由發展商轉按至銀行，按揭成數或將由8至9成半降至5至6成，少不免要補回首期差額，意味業主或需準備樓價的25%或約78萬元才可上會。但好處是，全期利息開支降至約61萬元，每月供款僅約8,314元；兩者總利息開支相差近184萬元。

落差二、樓價升幅不似預期　 轉按有難度

雖說業主隨時要「抬錢」上會，但若果期內樓價升幅夠勁，轉按時未必要「抬錢」，甚至可受惠於銀行轉按時提供的回贈。可是，環海．東岸的「呼吸Plan」投資客，就未必可以有這樣的優惠。

以1A座底層Ｇ室的首個「暗蝕盤」為例，當年成交價為521.2萬元，本月業主以538萬元沽售。截至2月26日計，恒生銀行（0011）的最新物業估值約570萬元，升幅約10％，低於同期樓價約27%的升幅。

估值已經追不上市況。若果原業主非首置客，受金管局的「辣招」所限，最多只可借樓價的50％。由於原業主已分期支付15%的首期，剩下的85%或433萬元，若要到銀行上會的話，銀行只可借50%，餘下的2百多萬元就「貴客自理」；若果不想「抬錢」上會，意味樓價或銀行估值，至少要升至約743萬元。

據一手成交記錄顯示，有多達625伙買家選用「開心直通車計劃」，佔已售出單位62.8%。除非這批買家本身持有大筆現金，抬錢上會方可為自己留一扇逃生門，否則很大機會要捱貴息，不然就只有賣樓了事。

難避高息　專家教兩招「走位」

想「脫苦海」不捱貴息，就要應好好利用不同銀行之間的估值差距。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，發展商不為「直通車計劃」設罰息期，用意都是希望業主收樓後可以轉按。不過她提到，該盤的估價仍與當年成交價相若，所以未必可以溢價轉按，但仍可先到不同的銀行為單位進行估價，「有個別銀行估值較高，都有數個百分比的差距。」

她續稱，最理想的情況當然是業主有足夠實力，可補足首期差額從而轉按至銀行。若果首期真的不夠，次選是考慮轉按到市場其他提供高成數按揭的公司，「會高過銀行息率，但有機會低過發展商的息率，未必有成P+0.75厘咁高；至於是否放售，就視乎自己的供款能力。」