52折新居屋未出售　居二市場已急降溫　有兩區更帶頭減價

一人有一個夢想，香港地當然是「置業夢」！但就連「上車天堂」居屋的呎價都要上萬元時，圓夢似乎變得遙遠。有見於此，政府將新居屋發售價由市價7折變成52折，單位售價最低可降至110萬元！市場人士估計，勢吸引逾30萬名「候車」大軍湧去申請，碰碰運氣。
52折新居屋10月接受申請，不少綠表客早已「嘆慢板」，令居二市場急降溫，近月成交明顯萎縮。《HK01》盤點三大居二市場「重鎮」，包括屯門、天水圍及將軍澳區，發現「52折」對當區市場的「價量」有不同影響。分析又料，要等待市場消化政府新房策後，情況才可回歸正常。

料新居屋吸逾30萬人申請

政府自2014年底復售居屋後，吸引大批市民入表申請，今次政府調低居屋定價，「綠表客」眼見新居屋入場費較「居二」市場更低，加入抽籤新居屋大隊「搏一鋪」，屬人之常情。今期居屋年初時已接獲逾15萬份申請，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計重新定價後，將吸引多一倍市民申請，屆時或收逾30萬份申請。

陳永傑直言，由政府公布新居屋售價至揀樓這段期間，勢對二手居屋市場帶來短痛，成交將被嚴重凍結，但始終居屋供應相當緊張，相信當4,000多個新居屋單位旋即被市場吸納後，對二手市場威力會逐漸減退。

居二市場近月成交大減　

事實上，預計達30萬人的新居屋抽籤大軍已對公屋及居屋未補價第二市場造成打擊。據房委會公佈數據，6月份有關市場共錄得131宗成交，較5月份全月減少近30%。而本月上旬，更只錄成交12宗，佔上月約1成，去年同期則錄得158宗。

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，政府推出「52折」居屋後，市場觀望措施影響，加上新居屋售價較便宜，負擔相對較輕，有部分準買家會先「博一博」，看看能否抽到新居屋亦是人之常情，因此「居二」成交大跌屬正常。

《HK01》盤點三大居二市場「重鎮」，包括屯門、天水圍及將軍澳區，發現「52折」對當區市況有不同影響。

屯門區︰業主叫價寸步不讓

美聯物業屯門西鐵兆康分行首席高級營業經理陸家民表示，屯門富健花園、兆麟苑於居二市場放盤量分別約8至10個左右。他解釋，新居屋定價政策推出，令買家以為自己有得揀，因52折後市區居屋售價變得與屯門區相若，故持觀望態度。

他指「居二」市場成交雖明顯減慢，惟業主叫價仍然持平，因不急於出售，遇見合適樓盤換樓才會出售，難以見到減價賣樓的個案，故情況「膠著」，成交自然大減。他相信綠表者傾向抽新居屋，預料至11月抽完前成交均淡靜。陸表示，目前富健花園入場費398萬元，兆麟苑則為350萬元。

天水圍︰區內供應多　微減3至5%

屯門業主雖然企硬，但鄰近區域的居屋業主，就開始輕微減價。祥益地產高級區域經理黃慶德表示，天水圍區內主要的居二成交屋苑，包括天頌苑、天富苑及天盛苑，總放盤量較年初輕微上升約20個；截至7月17日，天頌苑約有40個放盤、天富苑約60個，至於天盛苑則約有85個；最平單位在天富苑，實用面積433平方呎，業主叫價約285萬元。

不過，黃慶德表示，自從政府上月底公布上調新居屋折扣率至52折後，受措施影響，買家持觀望態度，業主叫價亦有回軟，減幅約有3至5%，睇樓量亦下跌約1成。中原地產天水圍副區域營業經理伍耀祖亦表示，新房策推出後，的確令部份居屋綠表業主態度回軟，肯接受買家議價，減價盤不乏承接，其中天盛苑F座高層8室，實用面積650平方呎，康和式3房套房間隔，居二市場叫價568萬元，近日減價13萬元，以555萬元沽出。

將軍澳區︰有業主憂新房策　劈價22萬　

不過，講到最受房策首當其衝的，莫過於將軍澳的居二市場，市場新近的一宗成交，已見業主採取「實際行動」減價，以在樓市套現現金。將軍澳居屋寶盈花園一個2房單位業主，近日減價22萬將單位易手，「綠表」成交價約538萬元，折合實用呎價約11,116元。

美聯物業將軍澳區域聯席董事馬立成解釋，業主並非「等錢洗」，更沒有出貨壓力，惟見新居屋措施推出後，市況有減慢跡象，加上買家睇樓當日即「落票」，最終降價22萬成交。

馬立成指，自新居屋措施公布以後，有準買家冀先抽新居屋，當區「睇樓量」隨即下跌30%，業主亦有1至3%的議價空間；同時有買家擔心新居屋難中籤，見業主願減價便加快入市決定。

分析料市場消化新居屋後　業主叫價或回復正常

先有天水圍及將軍澳區開路「減價」，日後會否陸續有來？中大財務系哲學博士、資深投資者林一鳴表示，現時居二市場叫價貼近私樓，是賣家對價格有「不切實際的期望」，而買家和賣家期望的價格相距太遠的主因是，業主見到市場放盤量少，加上物業是自用，唯一出售的原因是想換私樓，但叫價定要貼近市場，才可換到私樓，否則寧願自住不賣，故他相信不會有業主大幅減價。

張聖典亦表示，在買家「今天不買，遲啲買仲貴」的心態下，加上銀行承造「居二」按揭時較鬆手，以及盤源少等因素影響下，令「居二」業主叫價不合理。

林預計今年下半年成交宗數減少，業主叫價仍高企，一旦有買家願意高價接貨，就會出現創新高成交，營造出市場氣氛高漲、樓市熾熱的情況，但實情卻是有價無市，只靠少數成交推高樓市。張則估計，若果新居屋截收申請及市場消化政府政策後，業主叫價或回歸正常，成交將會回穩甚至上升。