大學宿位短缺達5.5萬　3個學生爭1床位　戴德梁行倡加速改裝宿舍

2024施政報告中，政府宣佈銳意打造「留學香港」品牌的政策，預期未來來港留學的非本地學生人數將不斷增加。戴德梁行今日（8日）發表報告指出，香港現時面臨學生床位不足及供求失衡，2023/24 學年非本地學生的宿位短缺超過47,600個，若連同未來額外需求及供應計算，保守估計整體大學床位的短缺至少達55,400個。

戴德梁行提出三大建議，首先將「學生宿舍」納入為新的規劃用途，同時可提供低息貸款以激勵投資者參與改裝項目。此外，該行建議提供專門建造學生宿舍的土地供應。

戴德梁行執行董事鄧淑賢表示，未來來港留學的非本地學生人數將不斷增加，為學生公寓板塊帶來龐大的潛在需求。目前，香港八所主要大學的學生與宿位比例平均為3.4比1，意味著每個宿位有超過3名學生競爭，反映香港的學生宿舍供不應求的情況。

超過3個學生爭1個宿位、整體短缺達55400個

戴德梁行預測，2023/24 學年非本地學生的宿位短缺超過47,600 個。隨著非本地學生人數學額上限由兩成提升至四成，未來的額外需求估計將達15,700個宿位，即使考慮到 2027年前約7,900個潛在大學宿位的新供應，保守估計整體大學床位的短缺至少達 55,400個。但由於現時大學校內宿舍供應有限，加上私人住宅市場租金成本普遍高昂，這一巨大的供需缺口反映出私人市場投資發展學生宿舍的機遇。

過去數年酒店及出租公寓成交活躍

戴德梁行執行董事高偉雄指出，在過去兩、三年中，有關酒店或出租公寓項目的成交相對活躍，不少投資者積極尋找合適的物業改裝為學生公寓。事實上，一些正在營運的學生公寓的部分床位更獲大專院校包租，而且一般租約年期都是以一年爲主，使這些項目的出租率和收入資金流相對穩定，加上其營運成本和維修支出較酒店及寫字樓低，成為部分追求穩定回報的投資者的另類選擇。

寫字樓改裝宿舍手續繁複、改裝成本高

不過高偉雄提到，現時市場上合適改裝作學生公寓的物業不多，而且過度改裝酒店亦會減少酒店房間的供應，削弱香港接待旅客的承載能力。而將寫字樓改裝成學生宿舍的過程則非常繁複，不但涉及提供停車場和裝卸區等不符合學生宿舍營運的要求，增加改裝成本；而且僅申請酒店牌照亦需時6至9個月的時間，等等因素令投資者卻步。

建議納入「學生宿舍」為新規劃用途、豁免部分改裝要求

因此戴德梁行提出三大建議。第一，將「學生宿舍」納入為新的規劃用途，並對從商業或酒店物業改裝為學生宿舍的項目進行豁免 。例如投資者將不再需要在改裝後另花六至九個月的時間申請酒店牌照，也可簡化由寫字樓改裝酒店的限制，例如對於裝卸區和停車場的要求。

賣地計劃中加入學生宿舍用途

第二，提供低息貸款以激勵投資者參與改裝項目，因現時香港的高息環境仍然是許多投資者入市的考慮因素和挑戰。第三提供專門建造學生宿舍的土地供應，可考慮在賣地計劃中加入學生宿舍用途，或利用閒置地塊如空置校舍改裝為學生宿舍，以幫助平衡供需差距。

紅磡、旺角等區份物業最受歡迎

當被問到哪些區份的物業會較受投資者歡迎，高偉雄指，投資者大多會選擇鄰近大學的區域，如紅磡、旺角等等。但由於香港的交通覆蓋完善，基本上鄰近鐵路沿綫的物業都非常適合改裝宿舍，學生們不會介意乘搭地鐵前往。而且，相較外租私人住宅，學生宿舍設有更多設施，而且可以形成學生社區，讓非本地學生更容易認識新朋友，居住亦有安全保證，更受家長及學生青睞。

住宅租金被學生需求推高、影響本地民生

至於當改裝宿舍滿足了外來學生的住宿需求後，會否影響私宅租金走勢。鄧淑賢解釋，始終現時床位的缺口高達5萬個，相信短時間内學生宿舍的供應難以追上。另一方面，正正因為現時缺乏宿位，導致住宅租金被推高，反而影響了本地有租樓需求的市民。