受甲廈待租率高企拖累　戴德梁行料明年租金再挫9%

甲級寫字樓淨吸納量錄得連續五個季度正增長，待租率高企令整體租金仍然處於下行周期。戴德梁行表示，甲廈年初至今(截至11月中)淨吸納量逾100萬平方呎，租金同期下跌5.9%，預計2025年租金在供應增加情況下將再下調7%至9%。

第四季(截至11月中)甲級寫字樓整體淨吸納量回落至46,000平方呎，但仍是連續第五個季度錄得正吸納量，並帶動年初至今錄得逾102萬平方呎淨吸納面積，創下自2019年以來新高水平。由於季內未有新寫字樓項目落成，整體待租率輕微下跌至19.2%的水平，亦是連續第二季錄得下跌。

第四季的新租賃活動以銀行及金融業為主，佔整體約三分之一，惟教育行業(佔12%)的需求也明顯上升，市場接連錄得大專院校承租寫字樓個案，例如香港科技大學及香港大學於第四季分別在九龍東宏利金融中心和金利豐國際中心租用逾萬呎以上寫字樓。

甲級寫字樓租金於第四季(截至11月底)持續調整，按季下跌2.1%，年初至今累跌5.9%，至每月每平方呎約45.1元。不過，受到保險公司需求帶動，尖沙咀租金年初至今僅下調2.3%，表現優於整體市場。

甲廈租賃市場氣氛取決於IPO及股票市場

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，香港甲級寫字樓今年(截至11月中)暫錄得100萬呎正吸納量，加上待租率連續兩季回落，反映寫字樓市場氣氛相對改善。展望短中期市場，甲級寫字樓的租賃市場氣氛除受到整體經濟復甦情況影響外，仍然需要取決於本港首次公開招股(IPO)及股票市場的表現，以帶動相關行業對寫字樓的租賃需求。

然而，由於明年甲廈供應將達到約350萬呎，預計待租率將會處於20%以上的高位水平，因此預期2025年甲級寫字樓整體租金將會繼續下跌約7%至9%。

零售商舖市場方面，蕭亮輝指，回顧商舖市場過去一年表現，雖然訪港旅客數字繼續上揚，但整體零售消費氣氛未能延續去年升勢，面對旅客和居民消費模式的改變，大部分零售商仍處於調整期。

明年核心一綫街舖租金料升5%

今年核心區一線街鋪的租賃活動比去年明顯更為活躍，但始終顧客消費模式仍存在不確定性，國際品牌取態大多保持審慎而未敢擴張，相信來年租賃需求將繼續以期望藉香港作爲跳板的國內品牌為主導，逐步吸納一線街道的空置舖位。展望2025年，相信中央政府一系列刺激經濟和消費的措施會繼續惠及香港零售業表現，包括最近宣佈恢復深圳居民「一簽多行」計劃，預期明年第一季零售業總銷售貨額有望按年回升3至5%，而全年各核心區一綫街舖租金有望錄得3至5%單位數增長。

至於大額非住宅物業投資市場，該行指持續高息環境使資本市場交投維持淡靜，出租公寓項目成投資焦點。戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，2024年大額非住宅物業投資市場（截至12月6日）暫錄65宗大額成交，總成交金額較去年全年跌41%至285億元。

面對高息環境下的資金周轉挑戰和高昂利息支出，業主在放售物業時更願意提供折讓，各類型物業價格持續回調，平均每宗成交金額也有所回落，為具資金實力的投資者和自用型買家提供撈底尋寶的機會。物業投資市場活動繼續由本地買家支撐，2024下半年，本地資金佔總成交金額的接近一半，另有中資和外資參與大宗交易，分別佔投資總額34%和17%。