學生宿舍｜兩年20億買3酒店改裝 晶苑陳偉文料再斥6億增購兩項目
雖然本地樓市持續下跌，不過住宅租金走勢卻持續攀升，市場租盤難求，來港升學的海外學生亦受影響。晶苑地產旗下晶苑投資看中租務市場，於過去兩年已斥資近20億元買入市區三幢酒店，其中兩幢更改裝為學生宿舍。晶苑投資首席投資官陳偉文接受《香港01》專訪表示，未來一年集團希望再買入一至兩個酒店項目，涉資約6億至7億元，未來或會與基金合作。
據差估署最新資料，2024年7月份私樓租金指數報194.1點，較6月的192點，按月上升約1.09%，連升5個月，並創2019年10月後的近五年新高紀錄。雖然近年住宅租金不斷攀升，不過晶苑原來早於5年前已經攻入租務市場。
5年前簽15年超長租約進軍學生宿舍市場
晶苑投資首席投資官陳偉文表示，旗下Y.X早於5年前已開設鄰近港大、位於山道的首幢學生宿舍YHill，物業全幢原先為陳舊的銀行宿舍，但業主又不想出售，因此洽談「包租」，當時集團成功簽得一份為期長達15年的超長租約。由於難得地取得超長租約，隨後就進行大翻新作學生宿舍，所有外牆、電梯、內部裝修全部重做，直言「拆到得返石屎」，翻新費用高達6,000萬元，容納多達300個學生。
落重本6000萬翻新銀行宿舍
為何願意主打學生宿舍市場兼落重本作翻新？他解釋當時海外學生租務市場，通常只能夠租用學校提供的宿位、又或者在一般住宅市場尋求租盤，由數位學生「夾份租樓住」。惟學校宿位未必充足，因而令外出租樓成為主流，「但好麻煩，邊個簽合約、邊個負責任，大細房點樣分，會導致多爭拗」，因此睇中有需求就決定攻入這個租務市場。
3年前16.5億購紅磡酒店改建學生宿舍
而在營運一段時間後，陳偉文指集團想在九龍區找新據點，從過去兩年的營運經驗留意到，居住質素並非最多學生關注，最重要係「Social、多唔多朋友」等因素，所以在2021年底決定買入紅磡蕪湖街83號酒店項目（前身為莊士機構國際（0367）旗下「逸．酒店」、現已改為Y83，當時購入價16.5億元），改建翻新作學生宿舍，以便學生住近理工大學、都會大學等校園。
↓↓紅磡蕪湖街Y83學生宿舍↓↓
陳偉文憶述買入大廈時也遇上驚險時刻，由於該宗大額成交於2021年簽約，及後在2022年3月才交樓，最初希望在新一學期、同年9月完成大翻新，以配合學生每年租約介乎8月31日至7月31日。但原業主告知原本已把其中100個單位出租予大學讓學生居住，為了讓學生應付年度期末考試，便向大學一方承諾在5月底不成全面翻新，避免影響學業。
紅磡宿舍趕入伙 搬傢俬「陸路變水路」
不過當時卻遇上疫情最嚴峻一刻，各項裝修工程大幅延誤，而且更有大量傢俬未能由內地運抵本港，「每日只有一架貨車運貨，但每一架只載有4個單位的傢俬，而整個項目有多達388個單位」，因此預計大幅延遲。為加快趕工完成裝修，因此終採用水路運傢俬，才能趕及進度，不過當時9月臨開學前依然有大量設施仍未完善。
雙人房床位月租兩年漲至8100元
紅磡區擁有最大的學生宿舍市場，鄰近理工大學、都會大學，而且交通便利也有利於通往各區大學，不少非地生也樂於居於紅磡區，因此市場對區內學生宿舍及租盤十分渴求。陳偉文透露，紅磡蕪湖街83號Y83首年營運時的出租率約85%，而第二年的出租率則升至100%，而今年9月為第三年營運，相信表現會繼續理想。他認為，過去兩年住宅租金升幅較預期好，認為主要動力大多來自學生，不少學生都傾向租用學生宿舍。
目前紅磡蕪湖街83號Y83的雙人房的床位月租約8,100元，他表示，該項目在兩年多前正式營運，當時同類床位月租大約6,000元左右，惟當時依然處於疫情期，因此當時月租偏低。
↓↓紅磡蕪湖街Y83學生宿舍房間↓↓
每年也有一定數目的非本地生來港升學，內地生更佔絕大部份，如果在外租樓居住，其實亦令家長有所擔心。陳偉文直言不少家長均希望子女「有王管」，而且更要保障人生、財產安全。
本地出現大量電話騙案、假冒官員、親人等情況屢現，陳偉文透露，集團近年營運學生宿舍業務後，也曾出現過十多次學生遇上電話騙案事件，不過最終被其他同學發現，成功阻止受騙。
5萬名非本地生出去租樓 證市場有需求
對於學生宿舍市場前景，陳偉文認為依然擁有大量潛力。他解釋指出，目前市場上的學士、碩士學生有多達16萬名，其中6萬名為內地生。而現時各大院校僅能夠提供2.5萬個宿位，當中內地生只僅佔20%，即只有5,000名內地生可獲宿位，也反映有逾5萬名內地生需要出去租樓，直言「係一個好大的Market」。
↓↓紅磡蕪湖街Y83學生宿舍環境及設施↓↓
而撇除各大院校提供的宿位，目前海外學生、內地生有90%租用私人樓，餘下10%則租用私人營運商旗下學生宿舍，因此相信未來有大量空間發展，佔比或升至各佔一半。
近年愈來愈多海外學生、內地生來港，因此亦有騙徒睇準機會，如7月份有報道指接獲多名內地生投訴，在沒睇樓下經無牌代理租樓，並繳交按金或全年租金，對方其後失聯，估計涉款逾150萬元。陳偉文就指上述情況雖然對於非本地學生而言是惡夢，不過則有利集團學生宿舍的生意。
↓↓紅磡蕪湖街Y83學生宿舍環境及設施↓↓
紅磡蕪湖街83號Y83，單人房面積約140至160平方呎，月租13,200元起。雙人房面積約150至160平方呎，由於以每張床位計算，月租8,100元起。每間房間均設有傢具、包水、電、網絡費用，住戶同時可享用健身室。至於清潔服務則為每周一次。
對於香港樓市走勢，他認為息口預計快將回落，有感目前樓價很難再向下跌，估計未來將會隨息口回落出現回穩情況，又指香港始終有剛性需求。