撤辣後「小陽春」不再　普縉料下半年樓市氣氛平淡、豪宅有望跑出

本地華資測量師行普縉集團今日（28日）發表《2024年上半年香港地產市場分析》報告，指全面撤辣後為整體樓市成交量帶來短暫刺激，但局限於一手住宅市場。整體住宅樓價曾因相關措施出台而出現短暫小幅反彈，並於4月起逐步回落至撤辣前水平。

該行預計，隨著整體市場購買力或已被提早消化，相信下半年住宅市場氣氛將轉為平淡，而在內地買家有機會重返本地物業市場推動下，豪宅市場表現有望比中小型住宅為佳。

撤辣後住宅樓價曾現短暫小幅反彈

政府於2024年2月宣佈全面撤辣後為整體樓市成交量帶來短暫刺激，但只受惠於一手住宅市場。根據土地註冊署數據，今年3月至5月期間的一手住宅成交為7,069宗，按年大幅上升約63%，而二手住宅成交為10,999宗,按年只上升約0.5%。整體住宅樓價曾因措施出台而出現短暫小幅反彈，並於4月起逐步回落至撤辣前水平。

購買力減弱、料下半年樓市交投放緩

一手項目銷售方面，發展商以貼近同區二手住宅呎價推售項目，個別市區及鐵路站上蓋項目仍可出現首輪沽清的場面，惟整體購買力自5月下旬後開始減弱，於缺乏大型新盤推售下，2024年5月下旬起的周末一手成交量已回落至雙位數水平，同時多個新盤未能成功沽清該輪可發售的單位。

受到一手市場影響，二手市場已逐漸回復撤辣前的景象，雖然市場錄得零星短炒獲利個案，但市場已重新由買家主導。值得留意的是，整體市場購買力或許已被提早消化，今年首5個月已成交約8,400伙一手單位，已達到2023年全年約1.05萬伙的八成水平。現時一手貨尾仍處於2.1萬伙的近年高位，加上按揭利率走勢仍然走高,壓抑市民消費及投資的意欲，預計下半年的市場氣氛將轉為平淡，一手及二手樓市交投亦將放緩。

豪宅物業求過於供刺激成交

值得留意的是，全面撤辣已吸引內地買家重新留意本港物業市場，近期部份一手豪宅項目仍可出現高呎價的成交個案。由於本港豪宅市場供應較為緊張，同時面積較大的單位較受內地買家青睞，因此該行估計今年豪宅市場表現可望比中小型住宅為佳。

非住宅物業市場持續平穩、寫字樓市場略為遜色

報告指，非住宅物業市場變化不大，惟寫字樓市場略為遜色，其中相關樓面供應過剩的情況持續，尤其是優質的甲級寫字樓，整體市況以消化過剩供應為主，因此寫字樓租金預計將繼續受壓。

核心區商舖空置率跌至疫後最低水平、民生區營業額下降

商舖物業市場方面，由於訪港旅客持續增加，加上現時租金水平仍較高峰期低約七至八成，吸引不少內地餐飲企業進駐，同時亦有不少著名零售商戶重新落戶，改善核心區域的商舖空置率，現時相關比率已跌至單位數，屬疫情後最低水平。

另一方面，元朗、上水等民生地區，以及房委會轄下的商舖空置率均錄得上升，主因是近年零售市場隨著疫情關係，加速了經營模式的改變，網購逐漸成為主流的銷售模式，加上本港居民北上消費的趨勢持續，民生區域的商舖營業額隨之下降，部份商戶被迫轉型或結業，導致相關地區的商舖空置率上升。

料民生和二、三線地區商舖需求將持續減少

縱使整體市場結構正面臨轉型，目前開業的商舖仍較結業的為多，顯示現時商舖市場正在轉型，未來的街舖及商場的商戶組合將會改變。該行預計，民生和二、三線地區的商舖需求將持續減少，對租賃表現構成壓力，反而核心區的租賃表現，尤其是一線街道，將於實際需求帶動下表現平穩。