內地研究推「房屋養老金」用途和錢的來源引論戰？

「我自己的養老金都沒著落，還要給房子交養老金？」，剛過去的這個週末，「房屋養老金」成了中國社交媒體上的熱詞，它令許多人不解、質疑乃至憤怒。

中國住房和城鄉建設部副部長董建國上週五（8月23日）在「推動高品質發展」系列主題新聞發佈會上披露，將研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在開展試點。

本文獲《聯合早報》授權轉載。

董建國特地補充，房屋養老金方面，個人帳戶通過繳納住宅專項維修資金已經建立，試點的重點是政府將公共帳戶建立起來。

在上述三項制度中，「房屋養老金」最受關注。正如董建國所說，屋主們在購房時已繳納過住宅維修資金，用於房屋公共區域及設施的維護改造。有網民認為，在此基礎上繳納房屋養老金，屬於重複收費。還有自媒體解讀稱，房屋養老金是變相徵收房產稅，但「比房產稅還狠」，因為房產稅主要針對擁有多套住宅的富人，而養老金針對的是住在「老破小」的窮人。

與此同時，關於房屋養老金徵收標準的傳聞也沒停過。上周日（25日），一則在社媒平台上被瘋轉的消息稱，上海浦東已披露房屋養老金收費標準，主要依據房屋的面積和樓層而定。上海市住建委和市房管局當天闢謠稱該傳言不實。

房屋養老金是什麼？

房屋養老金的提法並非現在才有。2022年4月，湖南長沙一棟居民自建樓房坍塌，導致54人遇難。住建部隨後召開視訊會議，要求加快研究完善房屋建築安全管理各項制度，其中包括研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

過去兩年中國「兩會」（全國人大、政協年會）期間，也有多名代表建議設立房屋養老金制度。

因樓房年久失修導致的安全事故，近年來時有發生。今年5月，安徽銅陵一棟20多年樓齡的住房發生坍塌，造成四人死亡。就在上個月，江西南昌一棟「老破小」居民樓部分坍塌，致一人罹難。

住建部資料顯示，截至2022年底，中國城鎮房屋中已建成超過30年的接近20%，進入設計使用年限的中後期。預計到2040年前後，有近80%房屋成為老小區，普遍存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施設備老化等問題。

長沙塌樓54死｜44名大學生罹難　事發前2小時有明顯徵兆但未疏散

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中央財經大學教授、法學院院長尹飛撰文指出，房屋與普通商品相比，生命週期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作「房屋養老金」。

在「房屋養老金」概念正式提出之前，由業主按照房屋建築和設備安裝成本5％至8％比率繳納的「住宅專項維修資金」，一直被當作房屋養老金使用。

但據《新京報》報導，這筆資金使用時存在諸多限制條件，例如需要三分之二以上業主參加、過半數同意。使用門檻過高，流程繁瑣漫長，是導致維修資金提取率較低的主要原因。此外，部分老舊住宅維修資金餘額嚴重不足，而續繳制度難以落實。

上海市房地產科學研究院院長嚴榮等今年在《中國房地產金融》發表的文章中指出，目前中國住宅專項維修資金結餘超過1萬億元（人民幣，下同，1830億新元），上海、北京和杭州等城市結餘均超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉澱未有效利用。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬向第一財經指出，近年來各地政府都在探索通過地方財政補貼、土地出讓金、住房公積金增值收益等管道，建立一個能用於存量房安全體檢、安全管理、維修更新補助的資金池。

錢從哪裡來？

房屋養老金引發爭議的關鍵原因在於，官方沒有說明這筆新增的資金從哪裡來，以及是否會增加老百姓的負擔。

澎湃新聞引述尹飛解讀稱，房屋養老金公共帳戶的款項來自公共資金，按照「不增加個人負擔，不減損個人權益」的原則，由地方政府探索資金籌集管道。因此，此次建立的房屋養老金公共帳戶不會加重業主負擔。

圍繞房屋養老金的爭議持續升溫之際，住建部旗下《建築》雜誌社星期一（26日）在微信公眾號發文，指房屋養老金制度被嚴重誤讀，並強調「房屋養老金不是房地產稅，公共帳戶不需要老百姓出錢」。

上海市房地產科學研究院關於房屋養老金的研究報告也顯示，公共帳戶資金由財政資金出資，以國有土地出讓收入、中央財政城鎮保障性安居工程補助資金（老舊社區更新改造資金）、地方財政補助資金為主，其他房地產相關稅收為輔。

但隨即有人追問，公共帳戶的錢從哪裡來？地方政府要怎麼籌集資金？如果來自土地出讓收入，豈不是很快就入不敷出？

中國財政部星期一公佈的最新資料顯示，今年首七個月國有土地使用權出讓收入1.77萬億元，同比下降22.3％，較上半年的18.3％進一步擴大。受房地產市場低迷衝擊，地方政府缺失一大收入來源，令本就緊張的財政狀況愈發捉襟見肘。

中國樓市持續下行，多家房企深陷債務危機，地方政府售地收入也受直接衝擊。圖為頭部房企碧桂園位於天津的一個在建住宅專案。（法新社）

正因如此，網民對官方承諾並不買帳，認為這和疫情期間免費做核酸檢測一樣，「說是免費，最後還不是由納稅人買單，羊毛出在羊身上」。

還有人質疑，既然住宅維修資金還有1萬多億元餘額，為什麼不先想辦法把這筆沉澱資金利用起來？

隨著中國樓市進入存量時代，越來越多老舊房屋要進行維護和改造，需要更多資金支援，這個邏輯不難理解。但在經濟低迷、就業不振、樓市下行之際重提「房屋養老金」，很難不令人聯想到是在巧立名目「割韭菜」。

許多中國家庭為了買房傾其所有，只求有個安身之處。但中國住房產權只有70年，而一般民居的設計使用年限僅為50年，加上近年來房屋安全事故頻發，業主和房子到底誰為誰養老，還很難說。

可以確定的是，不斷走低的樓市已讓眾多「房奴」吃盡苦頭，此時還要引入「房屋養老金」，免不了引發爭議和質疑。只有解釋清楚房屋養老金的錢從哪裡來，用到何處去，如何徵收，怎麼監管，才能打消老百姓的疑惑，避免民心像危房一樣動搖。