誰是油塘揸弗人

長實位於油塘的新盤親海駅II，首批平均呎價14997元。發展商自言是「平爆價」，有傳媒形容為「大劈價」和「新界價」。這會否影響區內甚至本港未來樓價的走勢，備受市場關注。

本港樓價在第二季乏力向上，發展商因應市況而下調售價並不出奇。比起原屬同一個發展區、三年前開售的蔚藍東岸，親海駅II呎價平了一成半，幅度大於樓價指數的同期跌幅。但如果跟毗鄰的Peninsula East比較，其於2015年開售時平均呎價9849元，這次新盤的售價就是上漲了逾五成。

無論如何，長實四年前補地價為每平方呎5283元，現在即使以低價開售，相信還是有利可圖。而且即將開售的第一期才位於臨海地段，叫價或許會較進取。

油塘工業區一拆五　兩推售三未有着落

事實上，油塘將會發展多個住宅項目，發展商的定價不會沒有考慮。親海駅和蔚藍東岸同屬油塘工業區，在1998年經城規會改劃為綜合發展區，讓土地業權人申請重建作私人住宅及／或商業用途。惟發展區內業權分散，拖慢了重建步伐，城規會遂於2014年將其一拆五，容許業權人作出個別申請。

這次開售的親海駅為綜合發展區（1），蔚藍東岸是綜合發展區（5），由政府在2016年招標出售給五礦地產建屋。同樣由政府擁有的綜合發展區（2），現為熟食市場及等待搬遷的魚類批發市場。餘下的綜合發展區（4）及（5）都由私人持有，雖然已經有發展規劃，但至今尚未跟政府補地價。

換言之，可以提供逾3000個住宅單位的油塘工業區早於1998年規劃、2014年拆細，但到了2025年親海駅落成後，仍然只能供應不到總數的一半。

——而這個發展進度，比起附近的油塘灣已經算不錯。

油塘灣規劃卅年　補地價未傾掂數

油塘工業區五幅地皮加起來是5公頃，總樓面面積不到20萬平方米。而在其北面的油塘灣綜合發展區佔地多達10公頃，樓面面積超過40萬平方米，預計興建超過6000個單位，相當於半個太古城。

早於1992年，港英政府已有意重新規劃及發展油塘灣。即使因為環保問題而放棄填海，整個綜合發展區仍是提供住宅、酒店、商業用地以及美化海濱的重要一環。相比起油塘工業區以一拆五來應對業權分散的問題，油塘灣的業權人（包括恒基、新鴻基、恒隆、會德豐、太古等）則合組了聯營公司滿偉發展以協調行動。

多次調整發展規模和改變參數，地產商最後的規劃許可在2015年獲得城規會通過，將興建28棟住宅及3棟酒店，共6556伙單位及889間酒店房。建築圖則在2017年得到屋宇署批准，2018年和2020年兩次傳出地產商正在籌措資金，外界以為項目有望展開。地政總署2020年末曾經就補地價作價，惟發展商認為過高而上訴，雙方至今仍在拉鋸中。

不但如此，原本被規劃為酒店的榮山工業大廈和油塘灣冰廠，持有人李秀恆及保利達分別在去年及上個月入紙城規會，表示未曾同意2015年恒基牽頭的規劃，分別申請將地皮改劃為商業用途及住宅，前者欲發展成為甲級寫字樓及零售商舖，後者為提供522個單位的32層高大廈。

房屋供應、公共空間　只能視乎商業決定？

兩宗申請未知城規會會否同意，但肯定的是，油塘灣由1992年規劃至今逾30年，地皮仍然沒有善用。連同油塘工業區，兩個綜合發展區涉及多達1萬伙單位，亦是海濱長廊的組成部份。政府雖然認同重建的必要，但過去被問及何時重建以至海濱長廊的時間表，官員往往只能表示要視乎土地業權人的商業決定。

私人住宅雖然是商品，但同樣關乎市民的居住需要能否得到滿足，海濱長廊以至其他附帶於發展條件的公共空間更明顯地關乎社會利益。發展商規劃、補地價、低價開售誠然值得樂見，但企業在商言商，互相之間又有不同利益計算，如果城市發展只視乎他們的商業決定，並不一定最有效率，遑論最裨益社會大多數人。

被（誤）奉為自由市場經濟學派祖師爺的亞當斯密，在《國富論》最廣為引用的一段名言是「我們有晚餐可吃，靠的不是屠夫、釀酒師、麵包師的善心，而是靠他們自己顧自己之私心」。這句話說明了市場機制的高效、可靠，抑或提醒了我們市場的自利本質，以至於不一定最有利社會其他人？對於這個問題的答案，意味着油塘揸弗人應該由誰來擔當。